中介|打倒那个房产中介( 三 ) 二手房|链家|房产

其次，贝壳的整套体系已经在事实上成为了房产经纪业的基础设施，搭建起来费时费力，很难再有同样体量的新供给。
贝壳的这套体系主要包括真房源字典和ACN网络。其中ACN网络、经纪人培训都容易模仿，而真房源则需要真金白银，花苦工去积累。
为监督“真房源”，贝壳曾搞过“假一赔百”的房源打假活动，用户举报成功就能拿100块钱。有人为此专门搜集错误信息，从漏标卫生间、写错朝向，到错别字等，都归为“假房源”要求赔偿[5]。
贝壳目前有超过5万家门店，管理着近55万房产经纪人。从市占率来看，2020年贝壳在二手房的市占率达到26.22%，新房达到9.54%，已经甩开了曾经的老对手58同城和我爱我家。
港股公司易居曾与阿里合作，想对标贝壳与腾讯的联盟。不过易居主要做新房市场，最新市值只剩21亿港元，仅为贝壳市值的1%。在中介业务中，新房远不如二手房的护城河高。因为新房对接开发商，“赚钱快且轻松”，而二手房业务更庞杂，要匹配买卖双方的需求，还要维护房源，全程跟进交易[6]。
这意味着从二手房拓展到新房比较顺畅，反之则很难。因此，从二手房起家的链家，在新房上也能快速铺开。
不过，就算有护城河，以贝壳为代表的中介平台们也敌不过政策的狂风。
03 中介会被打倒吗？今年8月，杭州推出“房东直售房源”功能，减少了信息不对称，买卖双方可以越过中介直接联系。消息一出，买房子的欢天喜地，卖房子的垂头丧气。

（杭州官方平台的“二手房直售”页面）
截至9月30日，在杭州市二手房交易监管服务平台上，已经有2612条个人挂牌房源。市场中不乏“中介已死”的论调，贝壳、我爱我家等中介平台的股价也绿油油。
但对中介而言，更大的风险在于不断收紧的楼市调控。“房住不炒”政策下，多地政府出台二手房指导价，银行放贷随之缩水，购房者的资金也被严查。此举意在遏制炒房，而抑制买房需求，也在某种程度上砸了中介的饭碗。
那么中介会退出历史舞台吗？
显然不会。虽然官方上了二手房交易平台，但发布房源只是一环，最困难繁琐的环节都在线下，这才是促成交易的关键。二手房交易流程很长，手续也繁琐，不仅要了解当地政策、做产权调查，还要把握税费、贷款、购房资格、产权交割等各个环节。
官方只做房源展示，不承担撮合交易的角色。单靠购房者很难跑通所有的环节，遇事也缺少保障。例如，做产权调查时，房屋是否涉及多次抵押、有多个产权人该如何处理，这些都更适合专业中介来做。
不过，中介行业不会死，但也活不好。
房地产具有周期性，楼市每三年是一个周期：前两年价格平稳，第三年量价齐飞，从2020年末开始的楼市调控，就是一个新的轮回。
房产经纪是典型的劳动力密集型行业，丰年招兵买马，灾年裁员关店是企业对抗周期性的惯常手段。这次亦然，有链家中介透露，从9月起链家的深圳门店将关闭约20%，现有400多间门店减至300来间[7]。
早些年中介平台与炒房客们“共谋”，赚的盆满钵满，如今轮到他们“吃了我的给我拿回来”。去过泡沫的房产中介，未来将会只有交易属性，滤掉炒房属性。
二手房遭遇强监管，为求生存，中介平台纷纷转向利润更高的新房市场。比如贝壳，2017年起新房在营收中的占比就逐年提升，2020年新房对营收的贡献已经超过存量房。
2021年上半年，贝壳新房的交易额为8417亿元，在总交易额中占比刚过三成，却贡献了53%的营收，担负起半壁江山。