中介|打倒那个房产中介二手房|链家|房产

编者按：本文转自远川研究所（ID：caijingyanjiu），作者芦依，创业邦经授权转载。
今年8月，杭州向房产中介开了第一枪：官方推出“房东直售房源”功能，让买卖双方越过中介直接联系，市场中多了“中介已死”的说法。
更惨的是，在全国“房住不炒”政策下，二手房成交量大幅度萎缩，没法开张的中介公司，已经出现关店潮和裁员潮。
在楼市调控和“去中介化”的双重夹击下，贝壳找房首当其冲，市值自高点跌去700多亿美元，仅剩210亿美元。
很多人不知道的是，虽然房产交易频次低，也没办法搞购物节，但如果按交易额计算，贝壳找房是中国仅次于阿里的第二大商业平台。2020年，贝壳的总交易额（GTV）突破3.5万亿元，超过京东的2.6万亿元，是拼多多1.6万亿的两倍多。
然而，贝壳打下的护城河，正在被同行们“抄作业”。更大的风险在于，在“三年一轮回”的楼市调控下，房产中介正面临重新洗牌的命运。
本文拟讨论三个问题：
1. 贝壳是怎么做成中介老大的？
2. 贝壳的作业好抄吗？
3. 中介会被打倒吗？
01 中介“一哥”是怎么炼成的？过去十年，围绕着老百姓的“衣食住行”，跑出了阿里、美团、贝壳和滴滴四家巨无霸企业。只不过互联网巨头通过线上平台改造线下生意，而贝壳是唯一从线下反攻线上的“叛逆”。对贝壳而言，互联网只是外壳，房地产才是底色。
贝壳脱胎于国内最大的房产经纪巨头链家。从链家到贝壳共有两次迭代：其一是2014年上线链家网（即贝壳前身），初步完成线上化；其二是2018年推出贝壳找房平台，从自营走向跨品牌，平台化运营。
1998年，中国取消福利分房，地产中介开始野蛮生长：房源信息虚假、中介恶性竞争、利用买卖双方的信息差“两头吃”。就连后来的“中介头子”左晖，在北漂期间也被黑中介骗了不下十几次。
为改变行业乱象，链家创始人左晖开始向美国房产经纪取经。美国采用的是MLS（房源信息共享数据库）模式，不同经纪公司以会员形式加盟，在MLS平台上共享房源信息。MLS属于双边委托机制，也就是说买卖双方要分别请经纪人，两边中介各分佣50%[1]。
但左晖考察后发现，由于国内房产交易欠缺基础设施，无法照搬MLS模式。首先，国内房源不保真，交易缺乏信任；其次，中介公司高度分散，各自为战难以协作；再者，美国独立房产经纪人门槛高，而国内缺乏高素质的从业者[2]，这些都无法在短期内复制。
于是，参考美国MLS方案，左晖打造了一套中国特色的方法论，用他自己的话说就是“做难而正确的事”。正确与否很难评价，但难度确实很大：相比电商、外卖和打车，房地产的标准化难度堪称地狱级，贝壳的成功则在于，尽可能做到了最大程度的标准化。
1. 房源标准化
贝壳花了十年，投入了不下6亿元，做了一套覆盖全国322个城市，共收录2.2亿套房源的数据库。
2008年金融危机期间，楼市与中介都萎靡不振。当时左晖雇了几百人，带着卷尺和笔记本，在30多个城市挨家挨户地数房子。据后来人回忆，几年之后，去新城市扫楼时，链家员工平均每天的微信步数都要4万多步[3]。
后来的中介平台虽然也搞楼盘字典，但不如贝壳做的“颗粒度”细。贝壳的楼盘字典，从最初的100个字段逐渐细化到433个字段，除了地址、户型、面积等基础房源信息，还会添加业主喜好、要求的付款方式等[3]。标签越多，房源信息越详细，越有助于买房决策。
2. 行业标准化
与美国MLS搞双边委托不同，国内中介采用居间模式，即中介同时对接买卖双方，这种模式容易出现“两头骗”。此外，在高度分散的中介市场，只有最后促成交易的经纪人才能拿佣金，中介们为撬单往往争得头破血流。