阳光城|看懂盛福片区的A、B、C三面，再决定出不出手( 二 ) 购房置业|越秀|济南

打造一个超出该片区定位的产品，就必须要承担相应的负面效应。负面效应是什么？可能会是惨淡的销量、赔本的售价以及购房者的失望。
作为盛福片区今年第一个搅局者，招商滨河府21800元起住历下精装小高的广告着实吸引眼球，但是最终呈现的销售数量只能用惨淡形容，据悉首开仅去化了30几套，百年大厂甚至连庆祝海报都没发……后续也一直不温不火。单从招商滨河府的产品力上来看，项目还是不错的。拿地住宅楼面价8214元/平方米，在这个位置不算高。住宅地块容积率为2.1 ，规划有12栋楼共计830套房源，全部为15-18层的精装小高层，户型涵盖了131、143、171平方米的三四室，妥妥的改善型楼盘。再加上招商实力雄厚，开发商品牌也挺好。

关于招商滨河府滞销的原因，楼盘菌总结了一下，大概是这样的：第一点，名字叫滨河府，实际旁边就是一条小水沟，反差太大，此外小区内有庙，还要提供10%的租赁用房都是硬伤。第二点，过度消费“历下区”“泛CBD” ，想尽办法往高端靠，实际购房者不买账。楼盘菌有一朋友前些天致电招商滨河府售楼处，电话那头的置业顾问有气无力，基本上是问一句答一句，甚至连微信都没要。整个过程弥漫着一种“无所谓” ，可能延伸在整个项目上，就是时下正流行的“躺平”吧。
首开精装18900元起，第二个搅局者阳光城檀悦迈着大步走来了。这个项目可以说是如今盛福片区“三最”了， “拿地最早、地价最高、入市最晚” 。 2019年5月阳光城和鑫苑联合摘得奥体中路和花园东路交叉口的德锡科技地块，代价为112296亿元+10758㎡安置房，楼面价14401元/㎡，容积率2.5 ，如果算上安置房成本和代建的学校成本，楼面价至少在1.8万/㎡。联合拿地后不久，鑫苑便退出，由阳光城单独开发檀悦项目， 2019年3季度该项目就已经开始了前期宣传，但随后该项目便陷入了长时间的停顿中，甚至市面上一度流传出项目转手、开发商退地等不利传闻。去年，项目还进行了工程规划调整。拿地到现在可谓是命途多舛。

阳光城檀悦开盘前夕，楼盘菌曾预言其价格相比于周边竞品来说，只高不低，毕竟高额的拿地价摆着那，没想到还是自己格局小了，阳光城直接18900做慈善。了解之后发现这里边还是有套路的，首先首开的1、2号靠近大马路靠近高压线，不利因素较多；而且最便宜的那几套都是129户型，也是比较冷门的楼层。正常均价还是突破了2W+ 。 18900起的炸眼数字更像是一种营销手段，玩一玩性价比，让老百姓夸一句良心。如果说招商滨河府已经“躺平”了，那么阳光城檀悦则正在“内卷”得不亦乐乎。
低价也引起了置业者们的担忧，有人怀疑阳光城是资金链出问题了，着急回笼资金，才用低价促销，也有人对未来的交付标准打了问号。就在几天前，阳光城檀悦未取得验线确认书擅自开工建设，山东阳光城置业有限公司全资子公司济南龙宏房地产开发有限公司违反了《山东省城乡规划条例》第五十二条，济南市城管局对其做出罚款3万元的处罚决定。

事实上，济南龙宏房地产在该项目违规被罚已非首次。 2020年7月，在其代建的济南阳光城檀悦项目配建九年一贯制学校建设项目，因未进行设计招标，违反了《中华人民共和国招标投标法》就曾被主管部门处罚。楼盘菌想说，抢占市场无可厚非，急于求成就没必要了。对于阳光城檀悦这个项目，你怎么看呢？
“人类的悲欢并不相通，我只觉得他们吵闹。 ”