毋庸置疑 ， 今年济南楼市最热的板块当属历下盛福片区了 。 “热”并不是说这里市场有多好 ， 而是多盘厮杀有看点 。 细数一下 ， 目前在售的项目有万科翡翠公园、绿城蘭园、招商滨河府、阳光城檀悦；还有即将入市的银丰云玺、历下金茂府、越秀麓端府以及中电建核电地块、第二次集中供地将要出让的B10-1住宅地块……你以为这里是“七雄争霸” ， 实际上是“五代十国” ， 竞争持续的激烈程度可以想象 。

实际上 ， 盛福片区前几年的处境十分尴尬 ， 在周边片区激烈的发声中一直被遗忘 。 位置上 ， 盛福片区处于历下区、历城区、高新区三区接壤地带 ， 北部是置业热点新东站张马地带；往南看则是CBD和高新贤文片区 。 强邻环伺 ， 本身项目也不多 ， 片区在市场上的声音就被盖过去了 。 随着这几个片区的热度散去 ， 盛福项目井喷 ， 才迎来了自己的时代 。
“这是最好的时代 ， 也是最坏的时代” 。

——狄更斯《双城记》
简单了解过盛福片区这些项目的人都知道 ， 他们全部打的都是高端改善路线 ， 均价两万多 ， 户型没有小于120平的 。 你可能会问 ， 是谁给开发商勇气这么做的？原因有二 。 其一随着CBD的存量越来越小 ， 贤文片区的高开 ， 2W—2.5W档新盘的空缺 ， 盛福自然承接了历下区改善居住需求属性 。 其二则是较高的拿地价倒逼开发商做起了改善盘 。
在这里 ， 楼盘菌想提一个问题 ， 可能也是大多数在盛福片区看过房子的人想问的：盛福片区真的适合做改善吗？弄清楚这些后 ， 我们再去分析具体楼盘的一些举措 ， 想必就很好理解了 。 首先我们来看一下改善盘的定义 。 改善住房是指对目前的居住条件不满意 ， 需要重新购置房产来满足对居住的要求 。 根据改善型居住需求的不同性质 ， 一般又将此需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差 ， 迫切需求改善居住环境而购房 。 另一类是收入颇丰 ， 平时生活品质比较高 ， 对现有住房不满意 ， 在新的高品质楼盘出现后 ， 为了追求更高的生活质量去购买新房 。

不难理解 ， 改善改的就是居住质量 ， 这其中包括环境因素、城市配套、住房品质等等 。 而盛福片区目前的城市配套却不尽人心 ， 片区内整体属性均较为嘈杂 ， 与普通的刚需片区并没有任何区别 ， 有些地段甚至还存在断头路 ， 自然环境也比较一般 。 这样的情境很难让人和高端联系起来 。 置业顾问口中讲以后这里会有什么什么规划 ， 却选择性遗忘时间成本 。 都改善了 ， 还不一步到位？更不谈学区等不确定因素影响 ， 单是从区域上来看 ， 盛福片区作为高端改善置业就是一个伪命题 。
“时机”到了 ， “实际”却没跟上 ， 对于盛福片区来说 ， 这可能就是最好的时代 ， 也是最坏的时代吧 。
“她那时太年轻不知道命运的馈赠早已在暗中标好了价格 。 ”

——茨威格《断头王后》

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