业务|土地投资管理系统设计分享( 三 ) 数字经济

知识点：
1）投资回报率（ROI）
投资回报率（Return On Investment，简称ROI），是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报。计算公式如下：
投资回报率ROI = （年利润或年均利润 / 投资总额）× 100%
投资回报率的优点是计算简单，缺点是没有考虑资金时间价值因素，无法准确反映建设期长短、投资方式异同、回收额等条件对项目的影响。分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息，只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。
2）净现值（NPV）
净现值（Net Present Value，简称NPV）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。计算公式如下：
净现值NPV = ∑(CI – CO)(1 + i)^-t，
其中，CI表示当期现金流入，CO表示当期现金流出，(CI-CO)表示当期现金净流量，i表示基准收益率或折现率，t表示第几期。
根据净现值的大小来评价投资方案，是一种比较科学、简便的方法。理论上，净现值越大，表示项目越能盈利，投资方案越好。如果净现值为正，表示项目盈利，投资方案可行；如果净现值为负，表示项目亏本，投资方案不可行。
3）内部收益率（IRR）
内部收益率（Internal Rate of Return ，简称IRR），是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率，或者说是使投资方案净现值为0的折现率。即：
当净现值NPV = ∑(CI – CO)(1 + i)^-t = 0时，i是多少？
内部收益率是一个相对数指标，一定程度上反映投资项目投资效率的高低。理论上，内部收益率越高，回本越快，能承受的资金成本压力就越高。
7. 资料准备投资测算完成，如果项目净利率及IRR都满足公司要求，则可以组织材料向集团总部汇报，建议拿下该地块。
汇报资料构成一般如下：

项目可行性报告：主要包括项目区位信息、项目经济指标、土地权属及现状、周边配套情况、投资测算情况、城市经济数据和规划情况、当地房地产消费情况、项目SWOT分析、结论。
相关附件：土地出让公告、项目区位地图、项目红线图、设计强排图、投资测算表、周边土地成交表、周边楼盘明细表、土地现状及周边情况照片等。

8. 集团评审在收到项目可行性报告后，集团总部需进行评审，拍板要不要去拿该地块。
集团评审，各房企的具体流程会因其规模、管理制度而异，但是最终都要确定两件事：
补充一点，集团大佬们不仅要考虑这个项目的预期利润，还要考虑资金成本、回款周期等，所以会对IRR指标比较敏感。
9. 拿地程序集团评审通过后，投资部门就可以着手准备拿地了。
根据土地类别不同，拿地方式也有区别：

如果是一手招拍挂土地，则需提前准备相关资料，在截止日前报名参与竞买，并于拍卖当天前往土地交易中心参与举牌，如果成功夺得标的，就可以和政府签订土地转让协议。
如果是二手转让、合作土地，则要与土地所有者完成洽谈合作协议、签约、完成工商变更等步骤。

房企需按照协议约定陆续支付相应的土地款项，直至最终取得土地的使用权，土地投资工作才算完毕，才能开始后续的一系列工程建设等工作。
知识点：
招拍挂
招拍挂制度是指在《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。招标、拍卖或挂牌统称为招拍挂制度。

招标：发布招标公告，邀请参加投标，根据投标结果确定。（报1次价、保密、满足最低要求服务）
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