业务|土地投资管理系统设计分享( 二 ) 数字经济

目标地块周边交通情况，如道路、站点、车流量等情况。

目标地块周边自然条件情况，如江河、湖泊、山体、林地等分布情况。

目标地块周边生活配套情况，如学校、商场、医院、公园等分布情况。

目标地块附近的楼盘情况，如产品业态、主力户型和面积、售价、去化率、入住率、居民收入和消费水平等。

并做好相应的文字、影像记录，有条件的话还可以放无人机航拍。
3. 项目研判项目踏勘回来，就可以开始做项目研判了。
项目研判，即初步判断该地块是否值得获取，一般可以从以下几个方面去分析：

城市分析：主要看城市基本面，如GDP、三产比例、人口数量、居民收入和消费水平、人均居住面积、汽车保有量等数据。
区位分析：主要看该区的基本面，如GDP、产业分布、未来规划、人口数量等。
市场分析：主要看当地房地产市场的基本情况，如产库存总量和去化周期、热销楼盘、主力户型和面积、售价等。
项目分析：主要看目标地块的现状，如四至、三通一平，有无高压线、管网、沟渠、土堆、巨石、附着建筑等。

综合上述分析，判断目标地块是否符合公司产品定位、是否满足基本业务指标要求等，要不要建议公司拿下该地块。
4. 营销市调项目研判通过后，向公司汇报立项，并组织其他专业口人员深入论证项目的可行性，其中一个重头就是营销市调。
营销市调，即营销部门人员前往目标地块进行专业的市场调研，一般包括如下工作：

踩盘：前往目标地块附近的竞品楼盘，实地了解具体情况，比如产品业态（高层、洋房、别墅……）、容积率、绿化率、主力户型和面积、售价、去化率、入住率、住户圈层等。
市场分析：该市房地产市场的基本面，如市场库存、去化周期等。
产品建议：项目应该配置的业态及户型、每种业态及户型的体量、每种业态的建议售价等。
客户分析：目标客户的特征，如学历、职业、收入、圈子等。

并整理形成营销市调报告。
5. 设计强排营销市调完成后，设计部门便可以开始做设计强排了。
设计强排，就是按最高盈利强度来排布建筑总图。设计部门根据目标地块规划指标、红线图、地形图和营销部门的产品建议，按照地块容积率最大的面积，减去绿化要求占地面积，在符合限高、光照等基本要求下，尽量多塞房子进去，看总建筑面积是多少。
设计强排往往会经过多次尝试调整，最终形成一个详细的强排方案，拟定项目税后利润最大化的产品业态组合。
6. 投资测算强排方案确定后，投资部门便可以组织营销、财务、成本、设计等部门进行投资测算了。
投资测算，是对项目的产品、成本、定价等进行测算，预判未来经营和现金流情况，并形成各项财务指标，供决策层参考决断。这一步是整个土地投资工作的深水区，项目预计赚多少、赔多少，都要看测算的结果，非常考验房企的功底。
投资测算一般涉及静态财务评价指标和动态财务评价指标：

静态财务评价指标：总投入、总收入、税后利润、销售净利润率、成本净利润率、静态投资回收周期等；
动态财务评价指标：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、净利润及净利润率、资产负债率、项目总投资、投资回报率、动态投资回收周期等。

测算过程中会用到各种表，如规划指标表、销售预测表、总成本表、分业态成本表、土地增值税表、增值税表、现金流量表、利润表、敏感性分析表等。