业务|土地投资管理系统设计分享数字经济

导读：近年来，有些大型房企开始上马土地投资管理系统。像财务资金、人力资源这类业务系统，大家还相对熟悉，但是土地投资管理系统是什么，可能有很多人就比较陌生了。本文作者曾负责某Top3房企的土地投资管理系统的设计、实施工作，现围绕土地投资管理系统的相关业务知识、系统设计思路、发展方向等，和大家做个分享。

注：此文是笔者根据房地产投资行业的一般流程，分享的系统设计思路，各房企具体情况不同，仅供参考，照葫芦画瓢式的拿来主义行不通。
一、土地投资的重要性说起房地产，人们总是简单粗暴地理解为：拿地、盖房子、卖房子。但实际上，房地产作为中国经济发展的支柱产业之一，它带动上下游60余个相关行业（钢铁、水泥、金融、装修、物业、广告等），牵涉面甚广，其项目运作非常复杂，一般会经历6个阶段：项目决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段、项目销售阶段、交付使用阶段、物业管理阶段。

土地投资（即房企投资拿地，一般由其投资部门具体操作），作为房地产项目运作的先导，是极为关键的一个环节。毕竟，房企得先弄块地，才能在上面盖房子，然后再卖房子。
而买房子呢，首要看城市、区位、地段。一般来讲，如果楼盘地块位置优越、交通便利、周边配套齐全，就容易受热捧，销售火爆；如果楼盘地块位置偏僻、交通不便、周边配套缺失，就容易受冷落，销售惨淡。因此，以往频频出现高溢价抢夺优质地块的“地王”现象，就不难理解了。
所以，业内有种说法：拿地的好坏，决定了楼盘项目成功与否的70%！
二、土地投资的基本流程那如何才能拿到优质土地？土地投资工作又该如何开展呢？
土地是大宗交易商品，成交额动辄几亿、几十亿元，且涉及国家宏观经济政策、地方法律法规、市场环境等众多因素，土地投资本身非常复杂，各房企具体操作也不尽相同，但就业内一般做法而言，其基本流程如下：

1. 土地信息土地信息是投资拿地的先决条件，没有土地信息，房企两眼一摸黑，想拿土地就无从谈起了。
要获取土地信息，一般可以去国家自然资源部、地方自然资源局等政府官网上查询土地出让公告，也可以通过其他渠道获取土地转让、合作的信息。
以某市的某土地出让公告为例，一般会告知该地块的基本情况和规划指标要求：

2. 项目踏勘【业务|土地投资管理系统设计分享】获取土地信息以后，如果觉得地块的基本数据还不错，值得进一步考察，就可以进行项目踏勘了。
项目踏勘，是指前往目标地块所在的城市、区位实地走访，了解目标地块现状、周边楼盘分布及销售情况，打听当地人对于本片区和地块的看法，有条件的话还可以找土地出让方深入细谈。
在走访过程中，需充分掌握（包括但不限于）下列信息：

该城市的基本面貌，以及市政府、火车站、汽车站、重要商业中心的位置，到目标地块的直线距离、交通路线、实际车程等。
该区（县）的基本面貌，以及区（县）政府、汽车站、商业中心的位置，到目标地块的直线距离、交通路线、实际车程等。
目标地块的现状，如四至、三通一平，有无高压线、管网、沟渠、土堆、巨石、附着建筑等。
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