房企|地产回款生死战 a5353

四川某房企因一笔贷款意外逾期，被多家金融机构拒贷，现金流难以为继，不断卖资产、转让股权。截至8月初，逾期债务合计150亿元。

华东某房企出现债务违约后，不断出售项目。截至7月底，逾期债务达到450亿元。

北方某房企出现债务违约后，至今仍处于债务重组的泥潭当中。截至7月底，逾期债务达到800亿元。

以上出现债务违约的房企无一例外都是现金流出现了问题。

2020年房企开发到位资金中来源于回款的资金占比达到了50%。销售回款是房企现金流转的基本保障，也是房企平衡偿债节奏，防范风险的基石。

经营稳健的房企尤其重视销售回款。

2018年万科高喊“活下去”，将回款指标作为首位考核指标，并提出6300亿元的回款目标。2018年上半年万科的销售滚动回款率在93%以上。

公开数据显示，万科还提出了2021年95%的回款率目标。碧桂园的权益回款率已连续5年高于90%。

在2020年业绩会上，碧桂园管理层表示仍将继续加强权益回款考核。

龙湖始终强调“有回款的签约”，其2020年的回款率也超90%。

根据克而瑞数据，2017-2020年房企销售回款率均值呈逐年上升趋势，在2020年已达到87%。

可见，房企对回款的重视程度越来越高。
图表1：2017-2020年房企销售回款率均值

数据来源：克而瑞
多家房企在年报和业绩会上也明确将“抓销售，促回款”作为未来的工作重点。

下面，我们分析影响房企回款的因素，并对加强回款的方法进行梳理。

在房地产开发链条中，销售是影响回款的直接因素，但销售受投资计划、建设进度等因素影响。

回款会直接影响融资、投资计划以及建设进度，进而影响其他环节。可见，在回款管理中加强对房地产开发各环节的联动管理，已经成为当下房企的生死之战。

图表2：房地产开发链条中与回款相关的环节

来源：爱德地产研究院

爱德地产研究院回复1期刊 2投资案例 3大运营兵法。爱德是万科、碧桂园、融创、龙湖、中海等标杆房企的数智化合作伙伴。地产10强，8家选爱德。首创预见性4P体系，致胜大运营数智决策。预测、预演、预警、预控等决策方法论，助力房企卓越经营。275篇原创内容公众号
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城市策略
选择销售快、回款快的城市

城市布局影响回款。

房企在进入每个城市拿项目之前，应仔细研读该城市的政策，例如预售政策、限购限贷政策、网签政策、银行按揭政策、资金监管政策等，尽量避免回款困难的地区。

以预售资金监管为例，多数省市都要求房企的预售款全部进入专户，此后根据工程进度，动态调整留存资金的比例。

但各地对房企预售资金的留存比例、资金挪用节点要求不同。
图表3：部分省市预售资金留存比例

来源：公开资料，爱德地产研究院整理
太原、石家庄的监管额度达到预售金额的40%。若开盘后项目滞销，预售款未达到监管额度，房企就需要补充其他资金用于项目建造。

因此，对于监管额度较高的城市，房企在进入前应合理评估自身经营能力、资金状况。

在最近天津出台的新规中，缩短了预售资金监管期限，将解除监管节点前移，由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”，有利于提高房企的资金使用效率。