封面文章|债市“地”雷 | 佳兆业( 三 ) 封面文章

而中国奥园、正荣地产等美元债将集中于明年一季度到期；绿地控股、中国金茂等美元债偿债压力则在明年二季度。

在56家上市房企、92笔美元债当中，有33笔债券票息超过10%，高息债占比超过35%。其中，花样年控股单笔美元债票息达到15%，佳源国际控股、港龙中国地产、国瑞置业、弘阳地产、阳光100中国的单笔美元债票息在13%及以上。

相比之下，央企中国金茂、以及有国企背景的华发股份，单笔美元债最低票息则在3%左右。

截至2021年9月30日，共有12只地产美元债发生违约，涉及8家房企。美元债信用危机之下，房企发债越发艰难，与此同时，非标融资也已降至冰点。

9月初，审计署进驻20多家AMC严查违规地产融资，地方金交所的非标融资产品也同时被严厉清查。当月下旬，多家信托机构收到监管层通知，要求排查所有存续房地产项目的债务情况，包括债权、股权、权益投资等全部产品。

地产非标融资已出现明显的放缓甚至接近暂停的迹象，对于非标融资占比较高的房企来说，“借新”之路几乎已被封堵。

近期，各大信托接连“踩雷”。10月8日，深圳深业物流集团公告称，公司、钜盛华及宝能集团三项逾期债务，涉及爱建信托、重庆信托及山东信托，其中爱建信托待偿还本息共计5.18亿元；重庆信托借款本金21.86亿元借款发生逾期；待偿付山东信托借款利息0.67亿元，山东信托按照合同约定宣布24亿元借款本息自2021年9月22日起提前到期。三天后，中铁信托官宣旗下产品踩雷宝能，涉及金额高达30亿。

据公开数据，前三季房企违约债券39只、违约债券金额累计达467.5亿，均较2020年增长一倍有余。

借新还旧遇阻，房企自身“造血”也不顺畅。据克而瑞数据，下半年以来，百强房企销售承压，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌。9月，逾九成百强房企业绩同比下滑，其中六成房企业绩同比降幅超过30%。截至9月末，近半数房企目标完成率不及70%。

此时，卖资产回血成为房企抵御债务违约的常用“武器”。

今年以来，蓝光嘉宝、富力物业以及彩生活的核心资产相继“卖身”于碧桂园服务，而近期市场传闻，恒大物业将被卖给合生创展，第一服务则由排名前十地产商旗下的物业收购。

直接“卖子”之外，还可以通过股权抵押预售。前有股权被质押的伯恩物业，最后投入万物云，后有佳兆业集团向山东高速金融抵押了佳兆业美好67.18%股权。

现金流“真假”

对于资金面紧张的房企来说，变卖家当还债无可厚非。但让人疑惑的是，那些账上躺着上百亿现金的房企，为什么也陷入了债务违约的风暴中？

复盘2021年上半年上市房企现金流数据，乐居财经发现，像蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、新华联等早期出现债券违约的房企，现金流确实在“缩水”。但近期暴雷的房企，他们的现金流相对“健康”，甚至呈增长态势。

对于房企而言，现金流入主要来自销售收入和借款，包括银行借款和发行债券等等。

花样年控股2021半年报数据显示，其账面上有现金及现金等价物271.78亿元，相比2020年底增长9.05%；9月末还收到了碧桂园33亿元的收购对价；此外，今年1-9月其销售额达到36.02亿元。

不过，短期流动性问题依然没能避免，一笔本金总额为5亿美元，2021年到期的7.375%美元债，剩余2.06亿美元未偿还本金未能兑付。花样年称绝不“躺平”，并成立了应急小组，积极化解债务危机。