封面文章|债市“地”雷 | 佳兆业( 二 ) 封面文章

有华夏幸福、泰禾、蓝光、协信以及恒大的事件在前，花样年、当代置业、新力的债务违约让资本市场对房企的信心瞬间坍塌。

据了解，一周多以来，除了新力、花样年、当代置业评级下调，绿地控股、建业地产、鑫苑置业、银城国际的评级也遭遇下调。

相关统计数据显示，今年以来至9月底，三家国际评级机构下调房企的评级行动逾90次，是2020年全年的两倍多。9月以来的一个多月里，下调行动更超40次。

资本市场的信心大打折扣，触发房企风险根源的美元债更跌跌不休。

资料显示，进入10月以来，中资房企美元债出现一轮大跌，绿地、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城、合生创展、新城、禹洲等多只美元债大幅下跌，部分房企甚至创发行以来最大单日跌幅。

一些企业还遭遇股债双杀。在全体员工降薪传闻以及债务违约、评级下调等多种因素影响下，9月20日，新力股价从开盘价3.95港元/股，跌至0.5港元/股，暴跌87%。市值仅剩17.85亿港元。目前仍在停牌中。

房企也奋起“反抗”，为了拯救市场溃败的信心，近段时间以来，中梁控股、融信中国、金辉控股、弘阳地产、禹洲集团、建业地产、阳光城、龙光、佳兆业、奥园纷纷加入回购优先票据的行里，试图证明自己尚有余力还债。

在行业下行，市场信心明显不足的情况下，房企也不得不花费更多精力在辟谣上。10月14日的公告中，佳兆业针对其未兑付10月9日美元债利息的不实传闻称，公司已于10月8日13:00通过中银香港完成利息转账以及支付。

十锅九盖

从福晟、协信到泰禾、蓝光、华夏幸福，再到新力、花样年、当代置业，房企债务违约越来越密集，并呈现蔓延之势。

究其原因，一方面是融资端收紧，借新还旧不再好使；同时房企到期债务规模逐渐加大，不仅仅是“十个锅九个盖”的问题，“锅”越来越大，“盖子”终是盖不住了。而另一方面，则是销售回款不佳，自身“造血”不足，难以覆盖债务。

光大证券研报显示，2010~2020年间，地产美元债发行规模峰值出现在2019年，年内发行规模约762亿美元，发行企业数量达到92家。2020年开始，数据出现回落，约下降19.6%至612.2亿美元。

而今年前9月，地产美元债发行规模约为2020年的3/4左右，预计全年数据将与去年持平或稍降。

与之对比的是，2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元，2021年、2022年到期规模将达到592.42亿美元、614.97亿美元，呈逐年上涨态势。

克而瑞证券认为，2021年房企偿债压力将聚焦在今年四季度和2022年，按照彭博口径，10月14日至12月31日到期未偿还规模达到79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。这意味着，未来15个月内，将有627.23亿美元债到期。

截止2022年6月底，56家上市房企美元债到期总额接近300亿美元。到期债务较高的房企为中国恒大、佳兆业集团、绿地控股，未偿金额分别为34.75亿美元、20.97亿美元、11亿美元；新城控股、融信中国的美元债到期规模在8.2~8.5亿美元之间；未偿金额TOP20房企中，有19家千亿房企，债券到期压力向规模房企集中。

近期出现债务违约的花样年控股、新力控股集团，则分别有三笔美元债将于明年6月底前到期。其中，花样年控股到期未偿美元债共计8.37亿美元，有两笔债券将于2021年12月17日及18日到期，金额分别为2.49亿美元、2.91亿美元；新力控股集团到期未偿美元债共计6.94亿美元，2021年10月18日有一笔到期，规模为2.44亿美元，另两笔将于明年1月、6月到期。

就四季度而言，19家上市房企未偿美元债规模约46亿美元。其中，花样年控股、佳兆业集团到期未偿美元债分别为5.4亿美元、4亿美元；建业地产、新城控股、瑞安房地产到期未偿美元债超过3亿美元。