项目|房企合作开发项目的融资策略( 二 )

需注意的是，我们前融机构若要求实力稍强的开发商对整个项目的融资提供担保，则该开发商通常会要求交易对手（即合作开发的另外一个开发商）提供反担保措施或向其支付担保费用，对此则会增加其交易对手的融资成本。
另外，在由一方发起的对整个项目提供融资的过程中，对融资主体的交易对手（即合作开发的另外一个开发商）综合实力的评判亦不可或缺。当然，对于合作开发项目存在多个交易主体（即股东）的情形，在项目的选择上我们也会更加关注项目本身的优劣程度，至少项目要算得过账。
（二）融资主体是否对项目公司控股
如果在合作开发类的项目中，融资主体并不对项目公司控股，对于我们前融机构而言则需充分评估融资主体对项目的控制程度及相应的投资风险。换言之，我们更加倾向于对控股项目公司的主体提供融资。举个简单的例子，在我们参与的一些合作开发类项目中，假如融资方A最终享有项目50%的权益（包括中间存在SPV载体的情形），开发商B最终享有项目40%的权益，开发商C最终享有10%的权益。对于这种融资方A不控股的情形，我们一般会要求融资方A协调其他开发商，通过代持方式由A持有51%以上股权（股权比例越高越好），并在此基础上进行投资架构设计。
（三）融资主体发起的是单边融资需求还是对整个项目的融资
若合作双方系民营开发商，申请对整个项目提供融资，我们前融机构通常可以沟通要求交易对手方将持有的项目公司股权同时质押给我们。换言之，我们更倾向于对整个项目提供融资，并由融资主体及其交易对手进行风控层面的配合，同时配合我们对项目进行投后管理。
（四）融资主体是对整个项目提供担保，还是合作双方对各自持股比例部分提供担保
若合作一方发起融资，但各方只对各自持股部分担保，如果交易对手方出现违约或其他风险，此时我们是选择退出还是继续持有项目公司股权？站在我们的角度，我们一般都倾向于项目合作双方均对项目整体的融资提供担保而非对各自持股部分的融资提供担保，但开发商却会认为若双方均对项目提供担保则存在重复超额担保的问题。
（五）融资架构的设计问题
对于合作开发项目的融资，特别是民营开发商合作开发类项目（如百强房企或具备产业支撑的现金流优质的开发商与非百强房企的合作项目），若系百强开发商发起的对整个项目的融资，考虑到对底层资产的监控，并且为了避免同时处理与两个交易对手（即百强与非百强房企）的合作关系而造成时间、流程的拉长，或引起融资架构的复杂性，我们通常在放款时会要求直接持有项目公司的股权，即在投资后项目公司层面体现为我们前融机构与百强开发商两个股东。尽管如此，在未交完地价前的股权变动方面我们还是得考虑当地国土部门是否允许项目公司股权转让的问题。因此，为了给融资留有空间，我们建议开发商在拿地之前即做好架构设计，并预留SPV作为未来融资的载体。
（六）拖售权与随售权问题
在民营开发商合作开发的项目中，一些具备实力的合作小股东在融资主体就自身股权部分进行单边融资时，对于涉及到自身利益的条款通常较为敏感。对于在股权投资中常用的拖售权（我卖你也卖）与随售权（你卖我也卖）条款，以拖售权条款为例，合作小股东一般都会认为该条款会触犯其权利，因此一般不予接受与配合，但是对于前融机构而言，如果不设置该条款，一旦项目出险则很难整体处置项目。故此，关于股权投资条款的设计还需合作各方充分协商与博弈。