二手房|房地产开发成本及快速测算分析( 五 ) 房产证

3、教育费附加
教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳增值税的税额费率为3% 。
计算公式:应交教育费附加额=应纳增值税税额×费率。
4、土地增值税
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60% ，土地增值税预征税率各地区不等。
计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
5、房产税
【二手房|房地产开发成本及快速测算分析】(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2% 。
计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%
(2)以租金收入为计税依据的，税率为12% 。
计算公式为: 房产税年应纳税额=年租金收入×12%
6、土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
7、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率应纳税额=凭证数量*单位税额。
（1）开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;
（2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006
162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);
（3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税;
（4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;
（5）在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元
8、企业所得税
计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
税率：
（1）企业所得税的税率为25% 。
（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20% 。
（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税
（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。
计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的税额规定如下：
(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同) ，每平方米为10元至50元;
(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;
(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;
(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
10、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务。
房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。
契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。