二手房|房地产开发成本及快速测算分析( 二 ) 房产证

8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10% 。
今天咱们先从成本条线开始说起…..数据标准是根据历史项目经验总结而来，都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体浏览下体会一下原则即可。

明确各科目的标准成本和计费基数
一、土地获得价款
这个投资最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是：
1.1 有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行
1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4% ，整体税费可按照4.05%计算；
1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；
1.4拍卖服务费，一般来讲0.1% 。
1.5指标费各地收费标准不一，以成都为例，主城区30万/亩
二、开发前期准备费（合计200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.5临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
三、主体建筑及安装工程费（合计2400-3000元/㎡）
一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；
3.1 高层（12F-28F）
（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地上面积为计算简便， (1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3）级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：300元/平米、400元/平米不等
计费基数：报规面积（地上+地下)
3.2 小高层（7F-11F）
（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便， (1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3）级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积