天猫|项建华：中介服务是精细活( 三 ) 二手房|天猫

乐居财经：您对中介费是如何定义的？当下的房产交易的中介费处在一个什么水平？
项建华：中介费可能在部分人眼里，赚钱“比较容易”，我从制造管理转行到中介服务8年多，感触颇深。看似单笔佣金感觉很高，但房产交易是一个低概率事件，我们经纪人平均一组客户带看15-20套房子，才能成交1套房子，邀约2-3组客户才能产生一组带看，这背后付出的辛劳和汗水，只有入了这个行你才能体会。
中介费上海是3%，我们昆山基本在2%左右，是相对比较低的。佣金在2018年之前还可以，现在这个佣金水准，公司基本没有什么盈利，而且招人难、培训难、留人难。2018年以前的2%佣金，实际上能收到3%左右的佣金，因为那时还有贷款服务费1%，评估费0.5%，随着行业竞争、洗牌和优化，目前绝大多数的中介公司只收2%中介费。经纪公司要做的事情越来越多，门店服务的软硬件不断升级，经纪人整体提成也比之前高了10-20%左右，所以公司基本没有什么利润，运营管理不好的公司很容易出现亏损，今年下半年，很多公司在合并门店、转让，关店的也很多，没有成交量支撑，房租都是个问题。
乐居财经：二手房交易全流程是一个什么样的服务链条，是可以简化还是可以细化？
项建华：从房源委托到成交物业交割完成，大小工序大概需要30道左右，这就是中介公司存在的价值。每年或多或少的会看到或听到房产交易的种种纠纷，所以对房地产交易的流程也越来越完善和细化，如资金托管，“买卖双方本人”都需要到场，确保交易和资金安全等。昆山自十月一日起，做网签时要房东提供结清物业费的证明，需要我们房产经纪人做的事情越来越多，除了房屋买卖交易，产权交割，相关的学位查询、户口查询、水电气有线电视欠费处理和过户、物业费结算、车位交割、租客租约处理等等。政府一直在倡导一站式服务，不见面服务，在简化优化，但是老百姓大多弄不太懂，所以这些工作又间接的增加到我们房产经纪人的头上了。
乐居财经：存量房交易的痛点是什么？根源在哪里？如何破解？
项建华：售前信息不统一、不透明、不诚信，挂牌的真实性缺乏必要的标准和监管；售中交易流程复杂且漫长，提供的资料多，经常变化，各银行也不统一，审核周期时间长，没有做到前置化，贷款审批易出问题，但买卖合同已经签订了，中介公司要想方设法解决好，拼尽全力避免买卖双方利益受损，承担了极大的压力。根源在于：相关部门的信息不联网，没打通，不统一。在信息统一前，我们能做的就是将工作前置化，提前准备和预审资料，根据客户情况做精准匹配，提高效率。
乐居财经：您认为最能影响二手房交易量变化的政策是什么？
项建华：限购限贷政策，尤其是贷款门槛的提高、利率的上浮和放贷周期的大幅延长，增加了购房成本，购买力就会下降，投资客获利空间受到很大挤压。这样长期来看，给刚需和改善住房的群体有了更多理性的选择空间和机会。
乐居财经：您如何看待“天猫好房”模式？
项建华：我们已经与苏州易居房友天猫好房战略合作一年多了，天、地、人三网，是很好的组合，更是一种创新模式，正在磨合优化，还需要一段时间。天猫好房是一个非常好的品牌，好房好价好服务（真房源+真价格+好服务），三网+三好，一定可以更好地服务于房地产经纪行业，让老百姓在房产交易这件大事上，更安全、更便捷、更高效。品牌赋能，真房源展示和流量赋能是目前经纪公司迫切需要的，线上获客的比例越来越高，获客成本也越来越高，希望天猫好房给经纪公司赋能减负，更好地服务好我们的客户，服务好我们这个行业。