客厅|天津225个板块，只有这16个地位不一样！客厅

最近楼市情绪诡异，动作也诡异。
一夜入春，又一夜入冬。
估计想买房的朋友，也被整蒙圈了，节奏乱套。
今天不说这个问题，换个视角，反观天津楼市。
当看不透、拿不定时，有两个选择，第一是不看了，第二是跳出来再看。
现在的天津楼市，沙子和金子混一盘，脏水和孩子一起泼。
熊市，利好被吞噬，价值被扭曲，更需要跳出来看真相。

最近，天津规划局印发了《天津市新型居住社区城市设计导则（试行）》。
城市设计导则，对楼市影响不大，更多是建筑规范要求。
但文件中有张图片，暴露了天津板块的重大玄机。

这张图，是想说“运用城乡断面规划设计理论，指导新型社区在城市不同区位上的空间形态分布。 ”
“形态分布”不重要， “不同区位”才重要。
都有哪些区位？
城市核心区、城市中心区、一般城市区、市郊区、乡村区、自然区。
默默的，官方对各板块的定位，已经安排好。
导则将津城（不包含绿屏）划分为225个板块，细看下来，只有16个板块地位不一样！

城市核心区（红色），聚集海河中游，是天津商业密度最高的地方。
也就是津城CAZ ，不意外、不质疑、不可替代。
哪些板块被列为城市中心区？很重要。
城市中心区（橘色）是指区域中心，是片区内的中心活力圈层。
擒贼先擒王，选房先找中心。
市区：天拖、奥城、文化中心、新八大里、富民路、新开路、子牙河、天泰路、海河柳林。
雨露均沾。

南开还能成长的板块，就是天拖了。
没有大面积新区，未来都是插花地。
插的花再好看，也是一枝，远不及一片花海来得震撼。
所以插花只能走“妖艳路线” ，够美才惹人爱。
天拖可以成为花海， 4万高层站得住，只是楼市情绪不好，看哪都不值。
南开北部南部都有大商圈，中部就在天拖。
不用期待咸阳路， 10年内没机会。
文化中心是主中心，是灯塔，没有居住。
津城没有板块能担得起主中心的担子，和平？老城厢？海河？都不行。
文化中心对路子——全新大型商业集群，有面子有里子是地标。

文化中心主中心
记住关键一点，天津主中心在南边，主中心=重心。
哪沉去哪，城市天平没那么快掰回来，要图确定性。
河东、河北、红桥，照样有机会。
南边是高速赛道，北边是低速赛道，都在跑。
富民路、新开路、子牙河、天泰路，半径收缩到原点。
它们仨的中心区，只能贴着CAZ飞行，翅膀还不够硬。
这是城市运营能力的问题，值得深思。