单价|深度研究丨一线城市顶豪成交创新高消费降级两极化( 二 ) adas|涡轮增压|maxus|ecu|上汽大通

??表：157个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比

??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
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??消费降级、户型小型化趋势变强
??2021年上半年，三四线城市三房仍是成交主力，但成交占比阶段性下行，较2020年减少0.47个PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，较2020年增长1.62个PTS，较2019年亦增长0.69个PTS。直观反映三四线城市购房消费适度降级，经济增长放缓、就业压力加大、居民减收等多方面因素共同导致市场购买力疲软。压力二线城市购房消费降阶，部分改善需求由四房降级为功能性三房。
??表：157个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??表：部分二线城市普通住宅二房、三房、四房成交套数占比

??注：受篇幅限制略去部分二线城市
??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??回看2020年，不难发现当年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及刚改类产品，而进入2021上半年，成交比重增长明显的则是80-120平方米首置及首改类产品，面积段增长中枢有所下移，反映需求结构更趋刚需化。
??值得特别注意的是，80-90平方米户型成交占比由跌转升，且增幅为各面积段中最大，较2020年增长1.12个PTS。
??表：157个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比

??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??我们认为，不同类别三四线城市购房消费降级的具体表现和内在动因有明显差异。热点三四线城市房价上涨压力较大，小面积、低总价产品更受刚需和投资性客户欢迎；压力三四线城市居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级。
??一方面，热点城市房价上涨压力大，基于“先上车再改善”的理念，刚需购房者更青睐小面积户型。另一方面，鉴于小面积产品总价低、易变现的特征，投资性客户也更为偏好小户型房源。
??同时压力三四线城市疫后居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级，80-120平方米首置及刚改产品更为畅销，120平方米以上改善产品销售放缓。
??表：重点三四线城市普通住宅
??分面积段成交套数占比

??注：受篇幅限制略去部分三四线城市
??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??从别墅产品来看，2021年上半年，叠墅产品销售“一枝独秀”，市场占有率大幅扩容，联排别墅去化表现不佳，成交比重加速下滑。157城叠墅成交占比达到52.30%，较2020年跃升8.69个PTS，一举取代联排成为别墅市场成交主力。联排别墅成交比重出现加速下滑的趋势，占比跌至40.99%，较2020年骤降7.73个PTS，独栋、双拼市场占有率明显偏低，占比较2020年分别减少0.69个PTS和0.26个PTS。
??在这其中，一线城市叠加别墅最受市场欢迎，成交占比升至57.24%，较2020年增长8.27个PTS。联排别墅销售遇冷，成交占比降至36.54%，较2020年锐减8.1个PTS。
??表：157个重点监测城市别墅分户型成交套数占比

??数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??从具体面积来看，2021年上半年，100-160平方米中小户型别墅重新走俏，总成交占比达到39.06%，较2020年增加2.47个PTS。其中，140-160平方米别墅成交比重增长最为明显，占比较2020年上升1.31个PTS。100-120平方米、120-140平方米别墅成交比重止跌回升，分别较2020年增长0.41个PTS和0.75个PTS。

单价|深度研究丨一线城市顶豪成交创新高 消费降级两极化( 二 )

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