存量|把握四大核心能力，致胜商业地产未来出让|起始|棚户区|挂牌|用地

伴随着城镇化和消费升级的大趋势，我国的商业地产在过去十年蓬勃发展，成为房地产存量市场中的一大主力。然而，供给过剩、管理能力不足、疫情冲击等也为地产运营商带来了重重挑战。后疫情时代，地产运营商需牢牢把握定位规划、项目运营、资本市场和科技创新四大核心能力，在变革中抓住机遇，实现长效增长。

商业地产进入存量时代
随着国家调控政策的逐步深入和精细化，中国房地产行业由高速增长逐步过渡到平稳增长的阶段，高质量发展成为行业转型的新要求。中国房地产改革的深入和存量时代的来临使得猛增长的发展模式成为过去式，房地产进入平稳健康发展的新周期。
目前我国商业地产也已进入存量时代。在供应端，商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20,173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。商业地产开发投资额占整个房地产开发投资额比重继续下降，其中办公楼开发投资额占比4.99%，下降1.17个百分点；商业营业用房开发投资额占比11.79%，下降2.45个百分点。2019年办公楼新开工面积为7,084万平方米，同比上升17.1%；商业营业用房为18,936万平方米，同比下降0.4%。在需求端，2019年全国办公楼和商业营业用房销售面积分别为3,723万平方米和10,173万平方米，较上年分别下降14.7%和15.0%。库存压力依然较大，2019年末，全国办公楼待售面积为3,800万平方米，同比上升4.1%；商业营业用房待售面积13,282万平方米，同比下降3.7%。
存量市场的新周期下，专业的资产管理运营成为满足商业地产高质量发展的重要途径。随着运营和资本的竞争日趋激烈，挖掘存量市场，提高资产管理的“自我造血能力”，成为市场竞争的关键。存量物业资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注的大市场，也吸引了房企和持有型基金更多的投入。

需求端而言，商业地产呈现三大趋势
1、融合化。
【存量|把握四大核心能力，致胜商业地产未来】在新零售日益普及的常态下，商业地产也在积极探索线上线下融合的全渠道发展模式。以消费者场景化、个性化的需求为主要驱动力，商业地产逐步布局多样化的线上平台和线下载体，辅以物流配送打通线上线下消费体验，并通过大数据赋能，不断优化运营模式和消费者体验。
银泰购物中心与阿里巴巴的战略结盟就是“商业地产+新零售”合作的案例之一：银泰以打通支付和会员体系帮助淘品牌入驻线下，阿里巴巴提供O2O零售新玩法，用数字化赋能银泰的购物体验。
2020年，突如其来的疫情也加速了商业地产融合化的进程。疫情期间，部分商业地产运营商不失时机地推进了全新的线上营销策略，如云购物、直播购物及社群购物等，取得了优异的成绩。
2、体验化。
经历了1.0传统商场与2.0主题式商场的迭代后，3.0体验式商场是购物中心逐渐演化的方向。在具备明确的主题/产业内核的前提下，商场专门设置体验区域，通过各种活动/设施更新来提高购物中心的活力和新鲜感，并且配套设施也完全体现主题氛围，形成一体化主题生态。

从1.0到3.0，购物中心逐渐进入体验式开发新阶段
数据显示，在2019年一线城市购物中心业态组合中，休闲娱乐、亲子、丽人等服务型消费商铺比例明显上升，而纯购物类商铺面积比例则有所下降。消费升级带动高附加值服务、体验消费比重上升，消费者从购买产品到购买体验进行了转变。服装等门店以陈列为目的，线下体验、线上下单交付的趋势逐步明朗化，而标准化产品（ 3C、家电等）将进一步线上化，未来有可能逐步退出实体店。