房企|2021下半年集中供地，你的对手是谁？隐藏在股权穿透下的另一番风景( 二 ) 华润置地

● 五年来TOP30民营房企权益拿地金额总体呈上升趋势，但少部分房企却下降趋势明显、这些房企的共同特征为财务杠杆水平高
从拿地趋势上看，TOP30民营房企中，2016-2020年大部分企业权益拿地金额总体呈上升趋势，但也有少量房企下降明显，其中中梁控股、雅居乐、祥生控股、富力地产四家房企表现尤为明显。
这些房企的共同特征为三道红线指标均有踩中、财务杠杆水平较高，其中富力地产2020年末踩中三道，祥生控股则踩中两道。
此外，研究组通过房企过去三年权益地销比及权益销售额变动趋势、预测出2021年各房企将在2021年权益拿地金额，同时根据它们在2021年1-6月的土地获取情况，预测出2021年权益拿地完成率，最终根据完成率及三道红线档位对房企们下半年的拿地意愿做星级研判，五星为拿地激进型、四星为拿地适中型、三星及以下为拿地保守型。
● 2021年新推行住宅用地出让“两集中”政策，对新规则研判偏谨慎的民营房企拿地量较少，我们预判此类房企在下半年拿地总体上更为激进
TOP30民营房企中，2021年下半年被预判为拿地激进的房企达12家，适中型为7家，保守型为11家，其中拿地激进型房企占比为40%。
这些房企中，2020年在一二线城市布局占比超60%的房企阳光城，权益拿地金额完成率最低仅为16.2%，但由于踩中两道红线，其中净负债率为116%，财务杠杆水平高，即使上半年拿地水平低，我们也预判其下半年拿地仍较为保守。
此外，近期陷入“内斗”风波且隐藏有息负债嫌疑的金科股份完成率也仅为20.86%，该房企在一二线城市的布局占比也超50%，虽预判上述房企下半年拿地将表现出激进，但是否能实现正常发展所需的拿地量，需考量其资金是否充裕。
总的来说，在首轮集中供地中，对新规则的适应能力较弱，民营房企总体拿地量相对较少。
表：2021年权益拿地金额TOP30民营企业拿地意愿预测

注释：拿地完成率45%-55%，预判公司下半年拿地适中，拿地意愿为四星，小于45%的拿地偏向激进为五星，55%以上预估公司下半年拿地意愿偏保守、为三星及以下，如三道红线指标位于红色档或橙色档的调整为拿地保守型

（二）TOP国企、央企
另外，研究组对2021年1-6月权益拿地金额TOP20国企、央企近五年来的拿地情况进行研究分析，发现：
● 权益拿地金额千亿以上房企占比65%，分布相对均衡
权益拿地金额TOP5国企、央企为万科、保利地产、中海地产、绿地控股、华润置地。
其中万科为以五年权益拿地7641.75亿元居首位，其次为保利地产为5909.8亿元，第三为中海地产为4641.36亿元，此类房企权益拿地金额分布相对均衡，千亿以上房企占比65%。
●疫情冲击下，TOP20国企、央企中12家房企权益拿地金额同比出现较大幅度上升，TOP30民营房企也达19家权益拿地金额同比较大幅度增长，但其余民营房企下降相对较大
拿地趋势方面，该类房企权益拿地金额总体呈上升趋势，除中国铁建房地产业务占比相对较低的房企外，也有部分小型国企拿地并不积极，业务处于停滞状态，如光明地产。
值得关注的是，2020年疫情冲击下，TOP20国企、央企中12家房企权益拿地金额同比出现较大幅度上升，其中越秀地产同比增幅最高达259.28%，其次为建发房产为128.26%，第三为绿城中国为81.53%。虽TOP30民营房企也达19家权益拿地金额同比较大幅度增长，但其余房企下降也较大。