房企|2021下半年集中供地，你的对手是谁？隐藏在股权穿透下的另一番风景华润置地

本期看点
看点一：TOP30民营企业近五年来拿地出现分化，全国化布局房企权益拿地金额领先、在过去五年中逐渐占据更大的市场版图；此类房企权益拿地金额总体呈上升趋势，但少部分却下降明显、这些房企的共同特征为财务杠杆水平高；
看点二：2021年新推行住宅用地出让“两集中”政策，对新规则预判偏谨慎的民营房企拿地量相对较少，预判此类房企在下半年拿地总体上更为激进；
看点三：预判权益拿地金额TOP20国企、央企2021年下半年拿地激进型的仅为2家、适中型6家、保守型12家;
看点四：首轮集中供地下，选取的五家典型国有控股型房企中，保利发展权益拿地金额最高，中海地产平均成交楼面价最高，绿地控股平均成交楼面价最低。
看点五：首轮集中供地下，长三角仍然是最有投资价值的城市群，五家典型国有控股房企均在长三角地区实现拿地。粤港澳大湾区反而遇冷，但下半年预测招商蛇口、中海地产和华润置地会加大在该地区的土地投资。
看点六：首轮集中供地下，五家典型国有控股型房企中，除了绿地控股总体的土地投资星级为3星外，保利发展、招商蛇口、中海地产和华润置地的总体土地投资星级均为5星，土储质量较高。

引言
截至7月，历时2个多月的首批土地集中供应正式收官。本次集中供地涉及地块共计922宗，实现土地成交总额11404亿元，参与本次集中供地的房企共计319家。
从拿地房企类型看，参与集中供地房企主要有龙头民营房企、国企央企与城市本土中小型房企。
●国企央企在本次集中供地中拿地意愿更高，因为国企央企资金量大、资金渠道优势明显，投资节奏统一安排后，拿地的次数和成功概率将大幅提升，规模效应进一步放大。
●头部民营房企先发优势明显，头部民营房企基本实现全国化布局，集团在投资标准化体系和投决研究方面积累较多，而且在集中供地后，更加考验房企投融营一体化管理、“供销回”流程体系，头部民营房企标准化管理业内领先，面对集中供地的考验准备更加充分。
●本土中小型房企择机拿地，中小型本土房企在本次集中供地中或选择与外来大型房企联合拿地，通过合作实现规模扩张；或选择利用自身深耕本土优势，找准时机，获取高利润优质土储。
研究组根据2021年1-6月各房企权益拿地金额排名及房企影响力，综合考虑数据的可获取性，剔除部分数据不全房企后，选取权益拿地金额TOP50房企与部分城市本土中小型房企，按企业性质对它们2021年下半年的拿地意愿进行研究分析。其中，房企权益拿地金额为中科财金研究组根据受让单位股权穿透后确定。
（一）头部民营房企
研究组对2021年1-6月权益拿地金额TOP30民营房企近五年来的拿地情况进行研究分析，发现：
● TOP30民营企业近五年来拿地出现分化，全国化布局房企权益拿地金额领先，在过去五年中逐渐占据更大的市场版图
2016-2020年TOP30民营企业中，权益拿地金额排名TOP5房企分别为碧桂园、龙湖集团、新城控股、融创中国、旭辉控股。
其中，碧桂园以7417.99亿元居第一位，第二位则为龙湖集团3692.22亿元,与碧桂园的拿地体量差距较大，紧随其后的为融创中国为3665.23亿元，权益拿地千亿以上房企占比为53.3%，规模上出现了一定程度的分化。
值得关注的是，TOP30民营房企中，全国化布局房企占22席且TOP10房企均为全国化布局房企，本土深耕型房企仅占8席，其中品质房企滨江集团排第十一，在本土深耕型房企中拿地金额最高。
可见，全国化布局房企权益拿地金额领先明显，在土地市场中占据主导地位，这也使这些房企在过去的五年中规模迅速扩张，一定程度上形成了房企各自的市场版图，后续进入门槛高。