房价上涨来源于需求的增长 ， 没有需求就没有上涨 。 未来20年、30年中国要把城市化完成率达到80% ， 意味着城市化建设还在加剧进行 。 农村人口往城市迁移 ， 小城市人口往大城市迁移 ， 弱城市人口往强城市人口迁移 ， 说明中国城市人口快速流动还有20年、30年 。 流动产生需求 ， 需求产生价值 。
流动、政策产生市场分化、城市分化 。 分化后 ， 强的城市会一直需求叠加 ， 弱的城市需求减退、衰亡 。 因此 ， 中国未来的房价会一直涨 ， 且还会存在大涨小跌的规律 。 作为买房的人一定要踩到这条房价“大涨小跌曲线”的谷底 ， 这就是房地产半投资属性的重要之处 。 因为一个涨幅、一个通货膨胀透支的你10年的努力 。
为什么调控这么多年解决不了 ， 因为没有土地问题没有解决 。 2003年开始调控到现在 ， 上海在1999年到2003年实行减税制 ， 2003年之后出现问题 ， 就是出在土地上 。 今天不从土地问题上来解决 ， 没有办法根本解决现在房地产市场中出现的任何问题 ， 这是上轮30年房地产调控没有解决的问题 。
按照土地制度与土地供应看 ， 原来出现的土地储备以及土地能不能保证未来生产供应 。 2003年之前 ， 平均月增长40%土地供应量 ， 2003年出现土地招拍挂之后 ， 其中有14个月低于10%的低增长 ， 18个月的负增长 ， 2007年一直提出增加供给 ， 所以有一段短期的高峰 。


之后出现了2007年的\"两防\" ， 即防止投资过热和防止通胀 ， 然后又出现持续负增长 。 因为两年以前的土地计算为房屋生产量 ， 如果连续两年的土地供应负增长 ， 房价肯定是要上涨的 。 2003年、2005年、2007年、2009年-2013年、2017年、2018年下半年、2019年、2020年下半年-2021年上半年 ， 提出控制或叫收紧土地银行信贷两闸门 。
18亿红线能不能突破 ， 超过60亿平方米的小产权房能不能转正 ， 大量的集体经营用地能不能同价同权上市交易 ， 城市更新的土地能不能实现2年开发 ， 这是长期争论的问题 。 土地制度是制约房地产市场正常发展 ， 资源分配的重要一块 。 税收+土地财政收入为地方带来70%来自于房地产 ， 可以说基本上占到房价的70% 。
住宅房产税与房地产税的全面开征 ， 目前只是试点与讨论探索阶段 。 实际上 ， 税法告诉大家 ， 房产税、房地产税在一直存在 。 1949年的房产税是房产税 ， 地税是地税 ， 1951年把房产税和地产税合并了 ， 叫做房地产税 ， 那个时候土地和国际一样是私有产权的 。 1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了 ， 全都是公家的了 。

记得一位地产大哥讲过 ， 房产税没人收了 ， 没法收了 ， 收谁的？收不了了 ， 所以就取消了 。 房产税取消以后变成了什么？就变成了工商税 ， 变成了城市维护事业税 ， 附加税 ， 土地使用金 ， 土地出让使用税 ， 耕地占用税等 ， 现在列出来七八个税种 ， 都是属于房产税这个范围之内 。


因为凡是收了房产税的 ， 都不能收其这类的税 ， 房产税你都收了 ， 是不是还要收入绿化税 。 2011年提出建立”物业税“ ， 房产税初期的时候就提出 ， 要减去相应的税费 。 因为总想在不减现有税的情况下加税 ， 这是不可能的 ， 老百姓一定会反对的 。 要先取消再收才合理 ， 否则就是税上加税 。
如果减了一些税 ， 再征 ， 能不能解决现在的土地财政问题？解决不了 。 不懂行的人以为 ， 房产税、房地产税还能替代土地出让金 。 土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费 ， 它是复利计算的 。 可是你要把它分成70年收 ， 政府兜里一下子就没钱了 ， 所以替代不了地方税 ， 财政问题解决不了 。

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