【房价|谢逸枫：房地产还有30年红利 房价大涨小跌的上涨规律不变】
























文/谢逸枫
中国房地产上轮30年（1987年-2017年） ， 房价一直都  是大涨小跌的上涨规律 ， 涨的时间长跌的时间短 。 归根结底是住房制度变革、人口（城市化）、土地三大红利的持续增长之下 ， 才迎来房地产行业大爆发 。 其中城市化的推进 ， 城市不断扩容 ， 人口不断集中 ， 资源不断聚集 ， 形成强大购买力 ， 土地的供应制度形成的单轨制 。

这个“房价大涨小跌 ， 涨的时间长跌的时间短 ， 涨多跌少”规律逻辑背后是制度、人口、土地三大红利爆发的根源 ， 所谓的市场运行逻辑 。 其中经济发展模式（投资驱动型）、项目资本金制度（30%的资金杠杆）、产权制度（二权一制）、土地制度（招拍挂、土地储备、土地抵押）、预售制度（预售款的无息杠杆）、财税制度（分税制） 。
期房制度（期房销售制）、住房制度（福利分房与货币分房及自建房三轨制 ， 住宅供应体系的福利住房、商品住房、保障住房、棚改住房、租赁住房、共有产权住房多元制 ， 其中货币分房让住房需求全面爆发）、开发贷款制、房贷制度（购房按揭制、住房抵押制）的改革、诞生 ， 是房地产行业崛起、发展、繁荣的根源 。


下一个30年 ， 中国房地产迎来新制度、新土地、新人口、新金融、新管理五大房地产红利时代 。 所谓的新制度 ， 即住房制度、 土地制度的新改革 ， 城市更新制度改革 ， 新土地是宅基地上市、集体土地上市等 ， 新人口是二孩、三孩全面放开 ， 未来还会放开四孩 。 新金融是房地产资产证券化 ， 新管理是房企新的创新 。
笔者按照目前中国城镇化看 ， 城镇常住人口为9.0199亿人 ， 占总人口比重为63.89% ， 离发达国家超85% ， 还有20%的空间 。 自2010年以来 ， 有1.6436亿乡村人走进城市 ， 变成城镇人口 。 过去41年 ， 中国城镇常住人口从1.7亿快速增至9.01亿 ， 净增加7.31亿 ， 城镇化率从17.9%提升至63.89% ， 提高46% 。
未来二十年到三十年 ， 将新增超过1.9亿-2亿以上城镇人口 ， 主要向19个城市群、34个都市圈集聚 。 据《世界城镇化发展展望2018》 ， 2030年中国城市化率将达70.6% ， 2050年达约80% 。 预测 ， 中国城镇人口峰值将在2042年左右达到约10.4亿人的峰值 ， 将比2019年再增加1.9亿 ， 其中80%将集聚在19大城市群 ， 其中多数又将集聚在大都市圈 。
值得注意的是中国户籍人口城镇化率45.4% ， 这个45.4% ， 离发得国家差别巨大 。 譬如中国19个城市群承载了全国70%以上的人口 ， 贡献了80%以上的国内生产总值 。 这个“70”的人口有部分是没有户籍的流动人口 。 因此 ， 中国要实现80%以上的城市化率 ， 预计还要超过20年到30年时间 ， 意味中国房地产红利至少还有30年 。

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