写字楼|第一太平戴维斯刘晓南：大基建时代，珠海房地产行业未来可期( 二 ) 戴维斯|房地产市场|房地产行业

??上了年纪的老人，身体机能退化，免疫力下降，对房屋周边的医疗服务要求会更高。若医疗服务跟不上，一旦生病将有可能耽误老人的救治，并且年轻人的精力需在照顾老人、小孩、工作三方平衡分配，负担不可谓不重。
??因而，在养老方面，医疗服务需求量大，社区内如果有相关配套设施或服务已显得至关重要。这个问题在“寸土寸金”、“人口众多”的一线城市里，矛盾会更加尖锐。再看珠海，近年来政府积极建设并严格管控多家社区医院，如今医疗设施的分布规划已较为密集。
??当然，从珠海连续几年荣获“宜居城市”的称号也可以知道，在住房及配套问题的相关方面，珠海的表现还是可圈可点的。此外，在孩童问题上，针对他们活泼好动，经常需要出门玩乐的特殊情况，社区范围内儿童配套服务都需具备完善的功能，以及基础的婴幼儿医疗服务也应得到完善。
??“在过去3到5年里，珠海的社区公园规划较好，成为非常大的城市亮点。‘300米见绿，500米见园’生活在珠海绝对是件幸福的事。”刘晓南分析道，珠海的社区环境在全国范围内排在前列，无论是生活的角度还是康养的角度，珠海的社区建设都是非常优越的。
??大基建，推动城市新格局
??近年来，珠海进入交通大基建时代，洪鹤大桥，鸡啼门大桥、金海大桥、香海大桥、珠机城轨二期、金琴快线、黄茅海大桥等交通枢纽正在动工或开通。从2020年1月份至今，刘晓南一直在观察珠海的城市发展，他注意到作为新二线城市的珠海，整个城市的张力还没有完全凸显出来。
??“在珠海，我们经常说的CBD，比如富华里，一个项目就被称之为一个CBD ；吉大，由几个项目组成，也被称之为CBD。但是，在其他大城市不会这么规划，他们的CBD是连片的，比如广州的珠江新城。”刘晓南分析道，而且他的团队正在着手珠海城市张力方面的研讨，在他们的设想中，珠海以后会有三大CBD——香洲、横琴、航空新城。同时，三个CBD分属不同的职能版块：
??香洲区，即传统CBD，有着完善的配套建设，优越的基础配套给小微企业提供了很好的创业条件，并且也给在此居住的人提供了优越的生活环境。同时，许多政府部门皆位于此，办事便利，这是其他两个区域无法比拟的。
??横琴新区，作为广东自贸区核心组成部分，未来将与澳门合作，结合澳门制度与横琴的土地优势大力发展，但其建设需要时间来仔细规划，如今项目的准备已基本就绪，接下来应该会进入快速发展期。
??航空新城的发展，刘晓南坦言是任重而道远，如今在此区域规划了许多项目的建设，但对于未来是否能进一步大力的招商引资，以及是否能发展出优质产业和拳头产业，仍然需要市政府有足够的魄力跟能力。
??刘晓南提到，预计2021年底将会重新划分珠海CBD版块，极力打造珠海城市新面貌。
??珠海写字楼供大于求，如何突围？
??2020年下半年，位于横琴的多个甲级写字楼项目交付入市，共为市场带来28.4万平方米新增供应。至此，珠海甲级写字楼物业市场总存量扩大20.6%至166.3万平方米。与此同时，疫情对珠海写字楼租赁市场的负面影响亦凸显，许多来自零售及贸易、传媒及娱乐行业的本地公司不得不退租。此外，亦有部分租户缩减租赁面积或选择联合办公产品以节约办公成本。
??受此影响，市场中逾半数存量写字楼项目录得超5个百分点的空置率上升。同时，市场租赁需求疲软，致使新项目预租进度放缓，部分新项目至交付时率仍低于预期。在上述因素共同影响下，2020年下半年，珠海甲级写字楼空置率环比上升5.5个百分点至47.4%，为历史最高水平，并且持续影响到2021年，乃至今后多年。