??2021年昆明主城投资热度逐渐边缘化。对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡七甸、经开、北部山水新城、马金铺、大渔广袤区域寻求新机会。
??住宅市场
??21年上半年住宅市场供应412.65万方，同比20年上半年下降6%，同比19年上半年下降9.61%,成交378.77万方，同比20年上半年上涨1.07%，同比19年上半年下降20.29%,均价15739元/㎡，同比20年上半年上涨7%，同比19年上半年上升14.81%,总体住宅量跌价涨，推盘量、认购率创近年来新低。三环附近区域为市场主力，刚需、刚改需求提升，刚需客对总价比较敏感。
??01、住宅供销价
??总体量跌价涨，供应整体走势平稳，成交集中释放持续性较弱，从4月起保持低位运行。



??2021年昆明主城住宅市场整体成交量下跌，均价稳定。供应市场恢复销售的4月迎来第一个峰值，自5月开始整体供应大致稳定。成交端并没有受到大量供货而上行，反而呈下行趋势，21年上半年月均去化为近三年来最低点，均价受刚改占比提高影响，一直处于高位，预计下半年核心区域高价项目入市以及市场主力项目价格稳中上浮态势作用下，整体均价小幅增长。
??02、板块表现
??市场供求量集中三环附近区域。东南、呈贡新城、马街受新项目入市影响，供求体量大。滇池板块及各次中心板块以资源优势维持价格高位。



??2021年上半年主城各板块中，二三环间的西侧、南侧板块供求量最大。其中，东南板块俊发多个项目出货量长期居高不下；泛亚科技板块2021年在万科大盘拉动下，供求量大涨，位居全市第二。城市价格高地依然为滇池、度假区、巫家坝及二环内板块为代表的资源核心区。各版块成交面积及均价同比上涨最多的官南板块，受锦粼天序、复地云极等高价项目影响。部分同比上涨较多的板块以价换量
??03、产品表现
??110-120㎡占比提升，180万总价以上占比提升。
??中小户型产品受到刚改客欢迎，价格上涨及改善业态占比提升拉高总价。



??2021年上半年，主城住宅成交以80-130㎡之间的中小户型为主力，其中110-130㎡占比33%、80-110㎡占比36%，刚需、刚改依然为市场主力。相较去年，100㎡以上面积段占比多为上升或持平。
??2021年上半年，昆明主城住宅成交以200万元以上总价为主力，占比32%，其中250万以上总价占比16%。与2020年相比，180万元以上总价段占比共提升8%百分点。
??04、开盘去化
??推盘量、认购率为近三年最低。二季度受部分偏远项目去化较低影响，拉低平均认购率



??2021年受到市场客观经济环境因素，整体推盘量较近三年有明显下降。集中推盘在年后明显好转后一季度，二季度受向山的岛以及铂宸府等新项目距离主城较远、周边配套缺失等影响，导致去化较低，拉低平均认购率。年均认购率亦下滑至近三年最低点，较上年下跌19个百分点。
??后市预测
??从三类指数看，市场波动周期缩短，下行周期在4-6个月，市场窗口期缩短，目前购房、销售信心及投资指数有所下行，但预计在9月迎来市场上行周期。
??6月年中表现也一般，仅最后一周势头较好，二手房活跃度较低，导致购房信心指数回落至62.7，销售信心指数回落69。6月土地基本为挂牌出让，拍卖较少，土地成交楼面价同比显著下降，无溢价，拉低投资信心指数至89.8。

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