??市场解读-政策环境
??2021年上半年，昆明政策主要为规划利好方面，出台一些规范市场类政策，信贷类政策收紧。



??2021年上半年昆明主要为规划利好方面，建设多条道路、机场，“南延”变“南控”，其他区域迎来新的机会；规范市场方面昆明拟出新规限制阳台面积、严控农村村民宅基地等，整体以市场规范化为主导。随着全国整体政策趋紧态势，昆明信贷趋紧，客户观望情绪重，导致市场供求有所下滑。
??土地市场
??2021年上半年土地供应市场受政府供地节奏放缓影响，供应体量大幅下降，主要以挂牌为主，少量拍卖地块支撑，竞争异常激烈，基本都是高溢价成交。成交市场主要以城改为主，招拍挂拿地难度大，竞争激烈。今年大批城改项目落地，城改速度加快。
??01、半年度表现
??2021年上半年土地供应市场受政府供地节奏放缓影响，供应体量大幅下降，主要以挂牌为主，少量拍卖地块支撑，竞争异常激烈，基本都是高溢价成交。



??2021年1-6月昆明主城土地市供应同比减少41%，基本为挂牌供应；成交同比上涨5%，勾地较多。纯住宅作为主要成交土地，供求跌幅相对较大，分别为-48%、-19%。区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢，如4月呈贡经开板块两块住宅用地，由保利+阳光城、中粮分食，巫家坝和甸营两块住宅用地由中铁建和招商夺得，均溢价成交，住宅成交地价有提升，但因公开拍卖少，溢价同比较低。
??02、土拍表现
??今年上半年供地量较少，主要以城改为主，招拍挂拿地难度大，竞争激烈。今年大批城改项目落地，城改速度加快。



??2021年上半年昆明主城65%住商办地以挂牌方式成交，打破往年拍卖比例节节高升的势头。部分项目后续用地、城改用地集中挂牌上市，如俊发的龙泉俊园、俊发城、盛唐城和逸天峰后续及零星整合用地；黑林铺昭宗城改、小团山片区改造、大普吉村城改、官渡区双凤双桥等7个城中村改造、经开区东冲顶片区城改、福德村城改、五里片区、茨坝城改等大批城改项目落地，城改走上快车道。
??02、土地溢价与流拍
??因受政府供地计划影响，土地供应少，基本挂牌出让，少量公开拍卖地块争抢溢价，挂牌地块拉低整体溢价率；相对的，因供地量少，土地资源稀缺，土地流拍率比较低。



??2021年1-6月昆明主城1宗土地流拍，因流拍率非常低，土地基本为挂牌出让，溢价率同比下滑71%。但优质净地仍多引发房企争夺。
??03、房企拿地
??头部房企持续备储，新进房企积极扩张。多方合作、参与城改有效提升拿地效率。
??主力拿地房企蓄力北市、七甸、经开、北部山水新城，竞争巫家坝。



??2021年昆明主城主力拿地房企中，既有头部房企持续备储，也有近年进驻房企积极扩张。合作、城改成为2021年房企拿地的主要方式。在拿地体量破40万的房企中，俊发、云南建投均通过勾地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让拿地的房企蓄力北市、呈贡七甸、呈贡经开，竞争巫家坝热点板块。
??04、土拍榜单热度
??投资热度由中心板块不断向边沿板块扩散，传统热点区供地有限，空间收缩，主要以城中村改造项目为主。

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