商业|商业地产轻资产和重资产的赛道，你更看好谁？( 四 )

作为轻资产项目的长沙北辰三角洲大悦城将于2021年9月正式开业

大悦城控股在华中的首个重资产项目武汉大悦城将于2021年12月全新启幕
轻重并举的发展模式，对商业企业的资金实力、运营能力等提出了很高要求；同时，也能带来更多的优质资源和更大的市场影响力。
现阶段，面对消费升级的需求，面对变革创新的趋势，面对城市化进程的战略转向，商业地产行业已从先前的规模化发展转入品质化发展的新道路。无论是轻资产赛道，还是重资产赛道，身在其中的各大企业都面临前所未有的机遇和挑战。
市场的新需求
活化改造金融工具升级补缺
今年8月，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》的发布，标志着内地快速城市化阶段已经进入尾声，以节约资源、优化配套、活化改造等为特点的精细化城市更新成为下一阶段城市发展的主旋律。对城市商业而言，也意味着更多的需求和挑战。
老旧项目的再开发利用，随着城市居民消费需求的日益多元化，很多在城市核心区的传统商业物业因为缺乏竞争力而已显老旧甚至沦为不良资产。
同时，凭借区位优势和成熟氛围，很多项目依旧具备改造升级的空间。如何发掘这些老旧物业的商业潜力，进而改善商圈氛围并重塑区域活力，成为城市商业发展的新课题。

北京摩登天空以轻资产模式接手运营的武汉民众乐园旧改项目
商业地产的金融化趋势，城市商业对经济推动、城市发展、居民生活、就业水平等都有显著提升作用，但也是资金需求较大且回报较慢的行业。
利用金融市场的资本优势，完善和扩大以CMBS和REITs等为代表的商业地产资产证券化产品，将推动行业的可持续发展，不仅可为优质的重资产项目提供资金支持，也有利于建立成熟的退出机制。

华润置地以成都万象城为基础资产在深交所成功发行的CMBS产品
出让土地商住比的要求，随着土地出让政策和条件的进一步细化，土地商住比不断提高且带有商业自持要求，不仅提升了开发商拿地的门槛，也使得很多并不擅长商业地产领域的开发商不得不面对如何做商业的难题。
为了获得更优质的市场资源，为了兑现项目预期的商业价值，在组建商业项目的运营团队和引入专业的第三方运营机构之间，开发商们不得不做出抉择。

鸟瞰武汉金地自在城项目以及配套的武汉金地广场购物中心
城市新商业地标的打造，现阶段正是国际一线品牌在内地全力扩张的红利期，内地主要城市特别是新兴二线城市将迎来高品质的商业发展。
在城市核心商圈打造具有号召力的标杆重奢商场，需要雄厚的资金支持和强大的商务谈判能力，这些正是以华润置地、北京华联SKP以及港资企业为代表的重资产模式所擅长的优势所在。

武汉SKP效果图
填补区域空白的新项目，随着上一轮快速而大规模的城市化进程，在很多城市新区形成了住宅小区较多但缺乏商业和文化设施的「睡城」，不仅限制了城市活力的提升，也给周边居民的日常生活带来了影响。
如何打造优质的区域型商业中心以及社区型邻里中心，进而完善城市生活圈并提高消费者的生活品质，成为提升区域价值的关键所在。