商业|商业地产轻资产和重资产的赛道，你更看好谁？( 二 )

2020年8月开业的拉萨万达广场轻资产项目实现了万达广场中国大陆省份全覆盖
轻资产赛道的竞争
在轻资产的赛道，行业竞争同样激烈，既有运作模式独树一帜的老牌外资企业，也有不断加入赛道的内资企业。
在一二线城市的成熟市场，凯德集团以稳重的「私募基金+REITs」的双基金运作和谨慎的运营模式占据着优质的市场资源；在同一市场，华润置地、大悦城控股、龙湖商业、保利商业等也相继加入轻资产赛道；而在武汉，还有亿事达集团这样优质的本土商业企业。

新近开业、正处于培育上升期的上海北外滩来福士广场是凯德集团的最新作品
在以一二线城市非传统核心区及三四线城市为主的新兴市场，新城控股、宝龙商业、印力集团、世纪金源等商业企业也在发力布局。依旧处于上升阶段的内地商业地产行业，轻资产赛道迎来了爆发式的增长周期。

2017年11月开业的义乌宝龙广场是宝龙首个开业的轻资产项目
轻资产模式的优劣
优势所在，对运营方而言，不必承担前期沉重的资金压力，可以有效降低风险，也可以获得稳定的服务佣金并提升企业的资产收益率；同时，凭借自身的品牌资源、专业能力和成熟模式可以快速扩大市场占有率。对业主方而言，则可以在较短时期内，快速兑现项目的商业价值。

以管理输出模式运营的昆明大悦城在云南创造了诸多骄人成绩
劣势所在，运营方最明显的弊端是受制于业主方，导致主动权不足；选择求稳经营也使得项目的创新和特点不够突出，进而影响项目的市场竞争力；同时，运营方也无法享受资产增值带来的未来收益。在实际操盘中，业主方和运营方在商业理念和运营预期上保持一致，显得十分关键。

2020年2月，爱琴海集团在北京以轻资产模式运营的太阳宫爱琴海购物公园被业主方提前解约
重资产的选择
长期持有更高品质合作开发
内地商业地产的重资产模式，主要分为租售结合和自持为主两大类型。
租售结合模式可以带来现金流以平衡自持部分；随着市场的进化，销售型物业的竞争力不断下降，高品质的自持物业逐渐脱颖而出，周期性持有和长期持有的物业已然成为市场主流。
稀少的项目数量、高额的资金投入、较长的开发周期、市场的标杆效应以及中长期持有带来的租金看涨和资产增值，成为重资产头部赛道的标签。这其中，以港资企业在核心城市打造的中高端项目尤为引入瞩目。

新近改造升级后的上海港汇恒隆广场
聚焦于一二线核心城市，从1999年恒隆地产在上海徐家汇开出里程碑式的商业作品港汇恒隆广场，到如今港资企业在以上海为首的内地主要城市「遍地开花」。总体上看，港资企业在内地的扩张显得十分谨慎，即便是在现阶段高端消费客群回流带来的国际奢侈品牌扩张期，港资企业深耕一二线城市成熟市场的决心依旧没有动摇。

代表港资商业企业在内地主要城市的布局
善于打造地标型商业体，在核心城市的主要商圈打造标杆项目，是港资企业的「拿手好戏」，不仅是汇集众多奢侈品牌的城市商业地标例如广州太古汇以及长沙IFS等，也包括在理念、场景等方面具有创新性突破的革命性产品例如北京侨福芳草地、上海新天地、上海K11以及重庆光环等，重资产模式更有利于潜心打造出具有引领性的优质项目。