地段|县城商业地产开发运营技巧( 二 ) 片区|张曦文|网签量|回升|日照

第五大风险，对于县城商业地产的操作模式来看，很多开发商的运作方式去参考沿海经济发达地区的模式来进行运作，殊不知其县城商业地产的运作有着很多不同于发达地区的地方，从而导致项目的操作失败。
第六大风险，只知道销售和招商，却不考虑人气的吸引。很多开发商都是被动招商和销售，从来没有做过主动出击。所以商业地产运作失败的原因很多大程度上的运作都是在被动的基础上最终导致失败的。

县城商业地产开发运营技巧
1、切忌贪大，也就是说，房地产项目的体量要做到合理。
在大城市开发商业地产往往是规模越大越好，规模越大竞争力越强，项目吸引目标市场的能力就越强，从而成功的可能性就越大。
但是，如果是县城做商业，恰恰相反，规模往往会成为致命伤。
有些开发商没有摸清县城特殊的商业生态，为了气派、高大上，一鼓作气搞出一个很大的项目出来，结果因为市场容量不足，导致销售招商不满，最后项目只能烂在那里。
最好的选择是做适中的项目，甚至可以再保守一点，适中偏小的项目。
这类型的项目只要整个目标定位准确，往往去化比较快，租赁也比较容易达到预期效果，在入住率不错的情况下，会对目标消费市场传达好的信息，由此带动项目良性发展。
而且，项目小一点，对于这个开发周期、资金回笼等都有比较大的好处，有利于开发商进入良性运作。
如果一个商业项目过大，招商不满的情况下，势必造成空置率过高，这样一来，整个商业项目的人气不足，就会给目标市场传递非常不好的信息。
县城是一个熟人社会，口口相传的影响力往往超过任何广告，最终可能导致项目进入恶性循环，成为烫手山芋。

2、地段，地段，地段！重要的事情说三遍。
可能有人会问，做房地产本来就是靠地段的，这有什么奇怪吗？的确，在任何城市做房地产项目，地段都是首先要考虑的，只不过在大城市里，由于城市的发展步伐快，有些不成熟的地段很快会发展成为成熟地段。
因此，在大城市开发商业地产，只要地段不好的地方有城市长远规划，有新社区、新产业、新交通等配套，就可以考虑开发，但是县城却不行。
为什么呢？主要原因还是因为县城总体的市场体量太小，人口、经济受限，城市的发展步伐不快。
在城市化进程中，县级市、地级市都在不断吸收大量人口，县城如果想吸引周边及下面的乡镇村人口，由于自身吸附力不够，这些人口未必会成为县城未来的人口。
县城在这一方面没有任何优势，城市扩张就会很难，就算是有新的城市扩张规划，如果遇到政绩工程，或不切实际的新城新区建设，要成型也有一定难度。
因此，县城的商业，只有在熟地才能动手，这是一个非常重要的考虑。
切忌在"宏伟蓝图"的规划下去拿一块远离人口集聚区、远离商业的地块，一旦这样，就离"套牢"不远了。
当然，这也并非是绝对性的，如果一个县城正在起飞阶段，经济发展很有潜力，外来产业、投资、人口越来越活跃，还是可以试一试的。
不过，就算如此，依然存在风险。
首先，是未来前景具有不确定性，可能今天苗头不错，但是发展了三五年后劲不足，跟不上了；或者领导换了，每个领导思路不一样，风向、方向变了。
其次，在县城的商业生态中，有个"惰性定律"，也就是人们长期习惯于一个生活圈，很难改变，要把一块生地养成熟地，可能要十多年甚至数十年，作为投资来说，这种风险是很大的。