地段|县城商业地产开发运营技巧片区|张曦文|网签量|回升|日照

随着一二线城市房地产开发的日趋饱和，三四线城市开始成为那些大开发商的必争之地，除了住宅房地产市场外，商业地产的开发也成为了一个争夺的战场。
从全国房地产市场的开拓看，由于一二线城市的数量少，且大多是实力雄厚的开发商长期割据，因而，那些中小开发商大都以三四线城市为据点。
随着大型房企的市场下沉，在三四线城市中竞争的局面就加剧了，在竞争中，相当一部分中小房企被挤出，只好把目标转移到更小的市场去求生存空间，也就是四线以下的城市。
县城，就是这样的一个地方。
很多房地产企业下沉到县城做商业地产时，往往容易患"大城市病"，在一些规划、定位、布局方面，走得太前面，从而给项目造成困扰，以至于很多县城的商业地产项目最后容易做烂做死。
县城的商业地产运作，与一二线城市不同，哪怕与三四线城市，也存在不少的区别。由于其人口规模较小、经济不够发达，在这样背景下做商业，如果没有很清楚地摸清它们的脾气，是很容易出现失误的。
那么，如何做好县城商业地产开发？在县城做商业地产要注意哪些问题呢？本文，飙马商业地产就来谈谈县城商业地产开发的那些技巧。

县城商业地产开发的三种形态
1、住宅裙楼。
由于县域城市的城市规模都不大，人口密度相对稀少，所以区域商业呈现不明显。县城的商业大多以住宅裙楼为主，开发商将1层临街卖掉，自由出租；2-3层大多空置或被餐厅占据。

2、商业步行街。
县城的商业步行街曾一阵风的搞仿古潮，开发商因为缺乏前期调研和定位，招商和消费引导均搞不上去，导致大部分商业街闲置。能做成的县城商业街大致有两种：一是以服装、首饰、手机品牌为主的步行街；另一种是以餐饮聚集形成主题化的商业街区。

3、商业综合体。
县城的商业综合体，很多是模仿省会城市的百货商场定位设计。然而百货公司一般不愿进入县城，开发商又大多缺乏建设资金，不得已选择散售散租。但是散售容易，散租难。商铺散售后，开发商若不决心统一运营，那么与业主、商户之间的矛盾自然形成，战争就不可避免。很多开发商做商业开发抱着开发住宅的心态，结果可想而知。

县城商业地产开发的六大风险
第一大风险，政策导向的变更，导致原来的规划被新的规划所代替，这是县城商业地产投资的政策风险。
第二大风险，对于县城投资体量的规划，很多时候开放不管其县城对商业的承载能力而大规模的去规划大体量的商业综合体，导致开发商、经营户、业主、消费者四者之间的关系失衡，最终投资失败。
第三大风险，市场上缺乏真正专业的策划公司，目前市场上的做项目前期的策划公司的也是很多的，其实力也是悬殊很大，有的甚至是“皮包”公司，这些策划公司奔着利润，只要有项目就去承接，从来不顾开发商的利益，导致开发商陷入困境。
第四大风险，开发商将商业地产的投资等同于传统的住宅类项目进行开发，开发中实行滚动式回款模式进行操作项目，却不知商业地产的运作是需要强大的现金流来支持的，导致开发过程中缺乏资金导致项目运作进度放缓，从而对项目带来很多不利的因素。