学区|北京楼市止跌回暖，刚需准备进场二手房|贷款

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换学区房？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！
回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接做为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。 2. 选筹上：还未结婚，学区房不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区最佳，近地铁的新房可以考虑。
提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！
回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。最好的选择是珠江帝景，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》
提问：房姐您好，本人名下还有一套购房资格，计划全款八百万左右现金（首套贷款已贷款用足），想在北京买套次新两房投资，个人比较倾向于望京或四惠地区，您觉得是否合适？或者有什么其他更好的推荐？还有时间方面，是春节前跑步入场二手房？还是等春节后选择新房更合适？谢谢。
回答：四惠地区一般可以回避四惠属于交通枢纽地段，有大型立交桥，有四环路，通惠河，建国路，京通快速，铁路，地铁...整个地区被隔断严重，很难买到优质标的。 800万首付现金，十分充裕，现在开始准备贷款，可以贷足1600左右，买一套2200-2300万的标的。依据现在市场上的一线情况，可以灵活调整。比如如果有两套1200的标的，可以直接买入两套1200（分拆2个400万首付）标的。目前买房关键的两点： 1.贷款搞得定 2.有房源出来，抢得到
提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公元、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。万分感谢房姐！盼尽快回复！