丰台：豪宅价or豪宅盘?|北京豪宅去化风云| 懋源·璟岳( 三 ) 北京

北京住建委公示信息显示，北京中国府分别于2019年5月18日和2021年1月28日取得两张预售许可证，楼盘最高拟售价为11.9万元/平方米，最高成交均价为10.6万元/平方米。

点进首批入市的楼盘信息可以发现，2019年该项目共有1#、3#、8#三栋商品住宅楼被批准销售。截至目前，三个楼栋仍处于“正在预售”状态，而拟售价格分别为117147.87元/平方米、105299.54万元/平方米、116975.18元/平方米，与当年7.5万元每平米的楼面价相比，利润其实并不算高。

更值得关注的是该项目的去化情况。

小挖随机点开2019年预售的1#商品住宅楼的网签情况，发现一共32套房源里，截至目前只有10套已办理网上联机备案，2套被预定。

而在3#商品住宅楼中，同样是32套房源，目前才签约了3套，预定了1套。更令人惊奇的是8#商品住宅楼，29套房源里仅有1套签约、1套预订。

如此看来，首批预售的“北京中国府”豪宅去化率仅约15%。

再来看2021年的预售楼盘，一共有5楼栋494套房源，售价区间为114952.27元/平方米-119146.19元/平方米。而当期预售仅卖出31套房源，去化率仅为6.3%。其中，14#、15#商品住宅楼一套房子也没卖出去。

豪宅产品延迟入市往往是出于利润和成本控制因素。翻开葛洲坝2019年的年报可以看到，在“北京中国府”这个项目上，葛洲坝当时的投资共达到117亿元。

为了打造高端形象，葛洲坝还给“北京中国府”套上了一层披着“5G科技”的外衣。

拿地成本高企，所以概念必须包装的很溜。而豪宅项目的去化难题更是占用了葛洲坝大量资金成本，降低周转速度。

华润昆仑域：
从一房难求到集体维权

华润昆仑域绝对是一个神盘，交房时被拒收，因质量问题遭业主维权。这种情况在豪宅盘中很罕见。

昆仑域项目位于北京西南二环，项目共有5栋超高层、2栋高层、6栋叠拼、1所幼儿园和1栋会所，内部高低起伏，规划上充分体现了发散思维，似乎真有一点昆仑山的味道。

2015年，招商、华润、九龙仓、平安联合体以87亿元将北京市丰台区亚林西居住区一期地块收入囊中。后来，该地块一分为二，分别由招商团队和华润团队独立操盘，后者操盘的项目就是昆仑域。

按道理讲，昆仑域由四个地产”大佬“把持，且从拿地以来便备受关注，质量应该是有保障的。然而，这样一个需要托关系才能抢到的豪宅项目，竟在交付时因质量问题遭到业主拒收维权，谁敢信？

但是维权并没有影响该项目去化，北京住建委官网显示，昆仑域项目分别于2017年8月5日、12月3日和2018年10月14日取得三张预售证，后来均转为现房销售。

昆仑域取得销售许可的130套房子中，如今仅剩1套未售。其现房最高拟售价为11.9万元/平方米，最低拟售价为9.7万元/平方米。

小挖了解到，华润曾一度想将项目预售价定在10万元/每平米以上。但受限价限购的影响，昆仑域拿到的官方预售均价仅为9.5万元/平方米左右，相当于每套房子便宜了200~400万元。

超预期的低价，在市场上引发疯抢，也或许就是昆仑域的房子能如此畅销的主要原因，但是对于当时抢房的购房者而言，希望越大失望越大。

从一房难求到集体维权，仅仅用了一年的时间。2018年，昆仑域50余名业主集中在华润总部维权，直指楼盘品质缩水，抗议项目质价不符、偷工减料、涉嫌欺诈，而后华润承诺落实整改，并给出退房通道，此事才慢慢平息。