开业|北京，35年高端服务式公寓“首店之都”修炼史( 三 ) 北京|公寓

乐观的数据表现之外，北京服务式公寓也曾陷入过“低谷期”。
2019年，北京绿城奥克伍德华庭公寓关闭，北京市场损失了403套高端公寓房源。这个数字意味着什么？要知道，2019年二季度全市服务式公寓总存量为6468套，也就是说，6%的市场供给就此消失。这也导致了北京东直门区域服务式公寓，进入了卖方市场。
不仅如此，根据北京公寓网，同样位列关闭清单/出售的公寓还有盛捷中关村服务式公寓、盛捷福景苑服务式公寓、北京万国服务式公寓、北京辉盛庭服务式公寓、逸兰新城国际服务式公寓以及北京国贸雅诗阁服务式公寓、西单华威酒店式公寓等等。且不论其他品牌，单从雅诗阁来看，盛捷中关村服务式公寓和盛捷福景苑服务式公寓已经不再其官网目录中。
事实上，将服务式公寓出售，有着不同的出发点。一些公寓是出于经营困难，或是回报周期过长，业主在资金链紧张时会提前出售回本。也有些公寓是在落成之初时，就设定了物业增值目标，一旦达到果断出手。
频频易主的北京雅诗阁盛世博瑞服务公寓（原北京雅诗阁山水文园服务公寓），属于前者。2017年开业时，这家公寓以北京雅诗阁山水文园服务公寓的名称行走。彼时，雅诗阁选择了与山水文园牵手，跻身文旅综合体中，拓展商旅之外的可能。但是2021年，这家曾被用作山水文园总部的公寓，却通过法拍程序改换门庭易主了，成为了北京雅诗阁盛世博瑞服务公寓。
原因无他，对于山水文园而言，2019年全面爆发的财务危机，以及背负数十亿无力偿还的负债。让其无暇顾及这家公寓的易主，而只是将其视为偿还债务的资产。遗憾的是，这家北京雅诗阁盛世博瑞服务公寓以4.3亿元的售价再次挂出了债权转让信息，将再一次迎来新的主人。
今年3月，被国际地产PE巨头铁狮门以约21亿元完成收购的北京辉盛阁国际公寓，属于后者。这家位于朝阳区国贸商圈的服务式公寓，建筑面积为37923平方米，共计约357间公寓。在一些业内人士看来，根据成交价为人民币21亿计算，该项目单价约5.5万元每平米，卖出了一个好价格。
谁能成为下一个“北京”？虽然北京收获了服务式公寓“首店之都”的称号，但从数量上来看，北京稍逊于广州和上海。
门店层面，以雅诗阁的布局情况为例，上海拥有10家已开业服务式公寓，17家待开业。广州拥有8家已开业服务式公寓，且7家处于待开业状态，北京目前已开业5家，待开业仅1家。
从整体体量来看，据第一太平戴维斯数据，今年二季度上海服务式公寓总存量维持在9294套，北京二季度全市存量为8,035套。而且，上海的服务式公寓交易和开业相对更活跃一些，仅今年2季度，就有2家公寓变更业主和运营方，以及4个新项目的开业。
不过，从现有品牌的预计开业规划来看，相对成熟的老品牌成为了这些传统热门商旅城市待开业公寓清单中的主流。一些具备“先锋”意识的品牌，品牌更偏爱新一线及文旅消费热门城市。在这其中，谁有可能成为下一个服务式公寓的“首店之都”？

新品牌指向

首先需要考量的是，目前服务式公寓新品牌落地时，是否将该城市纳入选择范围。抛开一些以本地物业资源为导向的地方房企，主要以全国型企业以及国际服务式公寓的品牌落子为参考。目前，杭州的表现比较突出。
前有国际服务式公寓品牌，莎玛向其抛出橄榄枝。2014年，杭州莎玛和达服务式公寓正式开业，成为莎玛服务式公寓在国内的首秀。今年，还有两大品牌将“初舞台”选在了杭州。其一是保利公寓的高端公寓NPUB，首项目落地杭州钱江新城；其二是雅诗阁旗下的lyf共享公寓中国区首家——杭州lyf万科中城汇共享公寓正式投入运营。这样的表现，与杭州近年来不断增长的外来人才规模以及强劲的消费力休戚相关。