开发商|建面110平,使用面积只有60平! 扒一扒公摊面积那些事儿( 二 )

02 得房率越来越低，谁之过？
血拼哥打听了下，原因大概有这么三个。
1. 开发商不赚钱了，动起了小心思
之前跟大家说过很多次，帝都房价虽然在提高，但开发商的利润空间其实是在减少的，一些热门地块甚至有赔钱赚吆喝的趋势。咱们不随意揣测开发商，但某些项目的表现确实有点不尽人意。比如北五环某热门项目随意变更户型面积段，得房率仍是垫底..有大V爆料说项目官方表述是土地使用强度的问题。
翻译一下就是北京允许将地下设备用房的面积分摊到地上，只要这部分设备用房，产权属于业主，是为地上服务即可。这样一来，地下空间就以公摊的名义，卖出了地上的价格，在其他成本不变的情况下，确实可以提高利润率。合规合法，就是缺德。长期来看，无异于自毁口碑。
2. 被动式建筑成为主流，高标准下不可避免帝都今年的两次集中供地，不少热门地块都需竞“高标准”。环保、绿色、健康宜居是这一批高标准建筑的最大特点。

所有建筑都将实施三星级绿色建筑、超低能耗建筑和健康建筑标准。
居住体验想来会得到极大升级，很符合这次土拍的改善路线。但哥们查了一下资料发现，事情可能没有那么简单。在三星级的标准之下，为了达到更好的保温、隔热及隔音效果，必然会带来墙体厚度的增加和容积率的提升。
这样一来，得房率有可能大打折扣。
而且，据做过被动房项目（超低能耗）的朋友透露，一般来说这种房子建筑外墙保温层都很厚，超过20cm很常见，厚度甚至超过了结构墙体。结构墙体的厚度计入到建筑面积，大家可以理解，但外保温层作为非承重层，只起到保温隔热和结构防护的作用，本身是节能利国利民的事儿，如果也计入建筑面积、甚至计入到可售建筑面积，就不合理了。

以100平米的住宅为例，如果其设计的10cm厚保温层，厚度引起的建筑面积能达到3个平方，计入可售的话，按照8万/㎡均价，那么这部分均摊到购房者的负担就是24万块钱，而这点保温材料费不到1万块钱……当然目前只是猜测，懂行的朋友欢迎评论区讨论。不过就算不提保温层计容问题，墙体增厚对得房率的影响也确实存在。
3. 设计规范趋严，赠送面积没了曾经有很多高得房率的神户型，其实在卧室、客厅都做了大量的赠送，甚至设备平台也会被改造成实用面积，这些都对公摊起了一个抵冲作用。现在帝都虽没有明确的规定，但住建委仍在悄悄“亮剑”，开发商想要顶风作案“偷面积”，等待他们的只有“查、罚、整改”三件套。

03 未来在何处？
得房率屡屡突破底线，很大程度也是因为行业内存在着太多的潜规则，没有明确得房率的计算标准，缺乏行之有效的行业规范约束。
有玩笑说，每一个小区的所有房子公摊面积加起来，一定会超过这个小区的实际公摊面积。1+1＞2，在公摊面积上体现得淋漓尽致。
天下苦“公摊面积”久矣。其实官方也看到了“公摊面积”的各种违规乱象，虽然并未明确发文要求取消“公摊面积”，但旁敲侧击对开发商进行了约束。
例如今年8月帝都住建委就曾印发了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通过》，