信仰|黄立冲:打破地产信仰,行业才能健康( 二 ) 房地产行业|合生创展

黄立冲认为，房地产行业只有经过深度调整后，使全民的地产信仰彻底破灭，才能重新回归到健康、可持续发展的道路上来。任何试图打破经济规律的做法，最终都会酿成更大的灾难，中国的房地产行业也是如此。
四季度金融体系或宽松
同在10月18日，穆迪将多家房企的信用评级进行了下调。其中，绿地、阳光城、奥园、富力、领地、合生创展、中梁控股、祥生等皆包含在内。这使得本就不乐观的房企融资环境，再被泼上一盆冷水。
从被下调评级的房企名单来看，以2021年中报的财务数据计，富力踩中全部三道红线，系“红档”房企，绿地控股踩中两道红线，阳光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道红线。不过，合生创展等则是三道红线全达标的“绿档”房企。某种程度上看，各档房企被穆迪大范围“狙击”，已不单单只是企业层面的因素，而是受到了房企整体融资及经营环境的影响。
黄立冲指出，评级机构对一家公司的信用评级通常会分为国家主权评级和经济组织主体评级及债项评级两个层次，行业整体状况、趋势，债项评级对象的财务指标等都将影响债务评级的判断。在国家主权评级不变的前提下，当前房地产行业整体现状和前景确以“负面”居多，而这几家评级被下调的房企，或也受到了偿债能力恶化等自身财务状况影响。
但是，他也坦诚，穆迪此举将使得被下调评级的房企“借新偿旧”的难度更大，发行新债券的债息率更高，债券发行的难度也会更高，将打击整个房地产业的美元债借新还旧的能力。
“我预计，第四季度，国内货币政策或将有所宽松，部分松绑政策会出台。国内金融体系的信用紧缩状态也将有所松动，房企在国内的融资活动会更活跃一些。但也只是中度放松，不会出现大幅度放松”，黄立冲称。
时下的房地产行业，新增变数正不断出现。半个月前，一则“合生创展拟400亿港元收购恒大物业51%股权”的消息，如一颗深水炸弹投入了物管行业。而在消息发酵的第16天，交易双方却均发出了合作终止的公告，再度引发市场关注。
黄立冲预计，第四季度，如上已公告了收购事项出现变数的情况会频繁发生。很多交易，会因为股价变化或者潜在的债务违约等风险因素所导致的不确定性而最终被迫取消。
究其原因，他认为，当前环境中，很难说哪家房企手中资金真正充裕，每个企业都存在着自己要面对的困境和问题。况且，对于房企而言，其账面上披露的非限制性现金资金并非都可直接使用。例如，任何合资公司的现金、客户购房押金、未交付物业的客户预付款、银行开发贷款、承兑汇票押金都不能挪动，能直接用于还美元债或用于收购的只有总现金的约20%-30%，若不借助大规模第三方金融机构的资金支持或者大举的股票融资，不少收并购事项根本很难进行。
众所周知，由于市场规模庞大、投资拉动力强、产业带动性强，在过往相当长的时间内，房地产一直享有“支柱产业”的地位。在一系列的调整中，房地产在国民经济中的地位正在发生怎样的变化？
黄立冲指出，过往多年，“铁公基 +房地产”是中国经济最主要的动力，这也导致国家在这两个方面投入过多。近年，随着地方财政投入的减少，“铁公基”慢了下来。而由于国家的宏观调控及居民债务去杠杆率的需求，有效房地产需求也慢了下来。这是两大难以改变的趋势。
他预计，未来房地产开发在整个国民经济中，会越来越往国有化发展，民营成分日益减少。这类似于新加坡的房地产发展模式，更多的房地产资源将被应用于建设公有住房或廉租房上，而房产税加重了商品房的持有负担和成本，未来房产的建设事宜，会更多的由公有资本来承担，私有资本将逐步退出这个行业的历史舞台。