信仰|黄立冲:打破地产信仰,行业才能健康房地产行业|合生创展

图：本期嘉宾，汇生国际资本总裁黄立冲
作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
10月18日，国家统计局公布的房地产市场宏观数据显示：9月，房地产投资额为1.45万亿，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。
与此同时，土拍市场遇冷及新开工下降的情况也在出现：9月，房企土地累计购置面积为1.37亿平米，同比增速-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平米，同比增速-4.5%。
就此，有分析认为，上述数据所反映出来的问题是：房企正面临资金链紧张的问题，已经没有多余资金拿地了。由于现金流紧张，很多项目已出现停工的情况。即便拿地后，开工也受到影响，这也就是为什么施工面积增速也在下降，新开工面积则直接进入到负增长的原因。
该分析同时指出，当前中国房地产产业链已经进入“死局”，核心环节卡在房地产贷款集中度管理制度上。如果贷款额度相关政策不调整，房企资金链断裂的风险会加剧，房地产市场的不稳定性因素也会进一步蔓延，甚至可能引发整个行业的困境。
不建议调整贷款额度
对于房地产产业链进入“死局”的说法，汇生国际资本总裁黄立冲并不完全认同。他认为，中国房地产业的问题，是房地产在整个国民经济经济结构比重过大挤占其他行业生存空间的问题。过去，房地产产业链在国民经济结构中的占比一直很大，这使得国家一直因害怕影响经济发展而不敢冒险彻底改革这项产业，这导致房贷和购房占据居民过多的可支配收入。甚至很多剂量较猛宏观调控政策出台后，若遇上经济停滞或放缓等问题，便会对房地产的政策相应调整，或出台其他放松政策刺激。多次反复以后，房地产行业在调控政策上的“狼来了”事件越来越多，这导致地产商和老百姓对地产升值和宏观调控形成一种“房地产信仰”式的惯性思维。
过多的“狼来了”事件，使得地产商越来越不把行业调控当回事，黄立冲称。因为他们确信，一旦这些收紧政策，对经济产生冲击或导致了经济失速，国家就会立刻进行相应“解绑”，最终仍会通过加大货币投放来解决问题，这导致房地产市场继续呈现上涨之势，在这时候义无反顾地大步向前的地产商将获益。
在他看来，真正的“死局”并非出现在房地产行业或产业链上，而出现在房地产于国民经济中所扮演的角色绑架了经济政策使行业难以经历一次像样的调整矛盾，过往多年的“狼来了”事件，导致房企完全忽视高负债运转所带来的潜在风险，这对银行体系带来了系统性的金融风险威胁。
他指出，“若房企都不重视债务风险、行业调控，对前景保持持续乐观的话，这些企业的无节制的借债将导致高负债运转相伴生的系列风险出现，最终为国家带来系统性的金融风险。当下中国房地产企业70%-90%高负债运转的现象，放在世界的任何国家都是不合理的，且按经济规律本身就会出问题，这才是‘死局’所在”。
对于调整贷款额度建议，黄立冲指出，这一建议的核心是，政府应坚持对的调控，只做个案调整，不要让行业重新进入这个死循环。现在难点是，如不放松调控，不少房企会陷入困境，但如放开，房地产行业将会再度陷入到这个死循环里，房地产最终只涨不跌的地产信仰将一步被巩固。这种情况下，长远的危机并未被消除，而是被延后、被继续放大，甚至最终会酿成更大的行业危机和系统性金融风险。
因此，他并不赞成全面调整贷款额度。“过去近20年时间里，房地产行业一直走在上涨的路上，这是任何一个经济体的经济循环里都没有出现过的现象，这是上述经济‘死局’所导致的，也是引起时下不少人对行业未来较为担心的原因之一。毕竟不能要求任何一个行业，一直呈现上涨态势，而绝不会下跌。我相信，相关部门在推行该政策之初，应该已经充分预判到了调控可能会带来的影响，既然有所预判推演，就应该忍受阵痛，就没有理由急迫进行调整”。