商业地产|深植“体育”基因，中澳地产以财务“三角动态平衡”驱动稳健发展( 二 ) 商业地产

【商业地产|深植“体育”基因，中澳地产以财务“三角动态平衡”驱动稳健发展】作为中奥管理层需要深度参与到战略制定的过程中。当一些潜在合作企业从外部寻求战略支持时，中奥便能自上而下地内生出一个更加贴近企业脉搏的战略方向。
据了解，中奥的战略部门会与管理层们共同形成战略决策，确定主次赛道、打磨商业模式、构筑顶层设计、明确发展目标等等。
此外，充沛的现金流是新时代下房企维持充足流动性的一大发展保障。一位接近中奥地产的人士向老虎财经介绍，中奥自成立之初就以“重视现金流的同时有计划地进行投资排布”为主要战略步调，这是最初的管理团队定下的，也是一直延续至今的中奥运营基因。
去年年底，中奥地产在上海大虹桥设立了上海经营中心，并吸引了多家知名房企高管加盟。而今运营近1年的上海经营中心，正逐步显现中奥的积跬步以至千里。
2 坚持做行业“长跑者”
中奥上海经营中心在业内小有名气，不止是上文提及的火炬展示柜、健身中心，还有多个奥运冠军掌印，以及按“国家队标准”制作的奥运冠军同款健康餐的冠军餐厅。
“东京奥运会火炬的国内首展就是在中奥的活动现场。 ”据了解，今年年初，中奥马鞍山活动上，与东京奥运会火炬一同展出的，还有世界马拉松全球六大满贯奖牌。

图片来源于摄图网
作为地产业内的“长期主义者” ，中奥地产对马拉松“情有独钟” 。
从某种意义上看，长跑与经营都依赖于策略。负重、速度以及自身的身体状况构成了决定长跑成绩的几个重要因素。逐一类比到地产长跑中，中奥总结了一个“三角动态平衡”术，从规模、负债和利润三个维度，保证自身的“健康成长” 。
成立二十余年来，和大多追逐规模的地产商不同，中奥从不唯规模论。
“中奥的中长期发展目标不以规模来定义” ，去年10月，中奥地产执行总裁田永盛对外发声，将中奥的发展目标简要归纳为三个点：
首先，中奥在3至5年内会继续深耕区域，造成区域规模影响力。
与此同时，中奥加强全国化布局，持续保持规模、利润率和负债率的动态三角平衡。
最后，中奥将持续打造有品质有口碑的产品，成为业内主流房地产公司。
怎么理解动态三角平衡？中奥广深区域总裁王绍勇解释道：“规模和负债率实际上是相对立的，中奥是一家稳健的企业，不会为了放大规模，而过度上杠杆增加负债率。至于利润，则又和规模有关联，如果还想赚到同样多的钱，就必须适当地放大一点规模。所以，这三者必须动态平衡。 ”
2021年，集中供地成为土拍市场的热门话题。令外界讶异的是，在土地市场收获良多的中奥几乎没有现身集中供地的土拍市场。
王绍勇解释道：“我们判断第一次集中供地市场有点过热，拿地风险较大。等到第二次集中供地，市场区域冷静，加上国家也有政策，要求限地价、竞房价，所以我们觉得到第二次或者第三次集中拍地的时候，有可能是更加好的机会。 ”
这是中奥地产审慎作风的一个剪影。内部人士对老虎财经表示，中奥的投资并不去过度热点的区域，而是将目光放在有发展潜力的区域，同时再集中供地阶段保持理智。
规模与负债相伴而生，加杠杆一度被视为企业规模冲高的“万能公式” 。
地产狂奔的年代，中奥内部也并非没有过对于加杠杆的讨论。不过，后来的事实表明，中奥讨论的结果是——不加。