|起伏的楼市，不败的二环

很多人问：对北京第二批次供地结果，怎么看？
『地产营销人』对土地市场的降温不足为怪，楼市周期有起伏很正常，过去也出现过，并没有影响房地产发展进程。
不过从另一个观察维度看， 43块土地中，被开发商拍走的地块，恰恰是被筛选出来的好地。特别是，多家房企依然争抢的，多是区位出众、地段稀缺的地块，当这些住宅出来后，具备穿越周期的能力。
经历过去一年，人们对房产价值的认知又深入了一层，买房人意识到：如今房产增值的幅度是分化的，选对区域和地段很重要；同时随着教改的深入，学区不确定性增加，房子核心价值构成中，品质所占比重在迅速提升，产品成为左右价值的关键。
那么，从全北京来看，什么位置的新房最稀缺呢？可能所有人异口同声的回答是：二环！
1、二环内不再供地，东西城最稀缺
回看北京二环供地，曾在2006年宣武门有块宅地供应，此后十五年间，仅有一宗二环内住宅供地成交，是在2014年8月由金融街竞得，此后二环内就没再有任何一块宅地出让。
2017年北京市规划国土委明确意见：将严格落实新编制的城市总体规划，严格管控生态红线和城市开发边界。其中，二环内将禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地。尤其市政府迁移通州后，二环框定的东西城逐渐变为“首都功能核心区” ，二环土地更加珍贵。
近几年，标榜二环属性的新房项目，或者来源于旧改遗留地块，或者是老楼改造，抑或是长安街以南丰台区域偶出的项目，完全不见东西城有新盘冒出。
其实，就二环来说，长安街南北地区在价值上还是差距蛮大。根据二手房数据，东二环和北二环的次新房均价超过17万元/㎡，西二环超过20万元/㎡，但是南二环仍在10万元/㎡左右徘徊，由此可见一斑。
2、从住宅供应和成交看二环真相
如果看具体供应和成交数据，就更说明问题，从2015年至今，二环内住宅供应套数在大部分年份都维持个位数，其中有三年时间为0 。而成交套数近四年每年仅有两位数，皆为年代久远老项目存量，从成交价格看，也非市场化成交。

再看占比，自2010年起二环内成交占所有住宅的2.62% ，此后持续下滑，到2018年后，二环内住宅成交占比不足0.4%；而去年这一占比进一步跌至0.08% 。

不过也有人关心，本就很贵的二环，在前几年东西城零星新盘入住后，升值表现怎么样？
查询显示，曾在2015年入市销售的位于东直门的使馆壹号院，如今二手房售价为17万+ ，比当初开盘均价11万元/㎡上涨了55%；2016年