学区|这篇文章告诉你怎么买到能增值的房子！买房的快看！住宅

我们讨论房价的主要考虑三个决定变量：一个是公共服务，它是决定性的。其次私人服务，它是配套性的，最后是你以为很重要的，但在我看起来不太重要的一个因素，就是房屋的居住功能。用它可以解释房价是怎么构成的。
那么决定一个房价你比如说一平米10万块钱的大头是谁决定的，小头又是谁决定的呢？在我理解的话，大头实际上是由公共服务决定的，其次可能是由私人服务决定的，最后房屋本身的居住功能其实价格不高。

如果是这样子来界定的话，我们先看一下这个公共服务的重要性。举个例子，最简单的公共服务就是教育。例如说学区房，学区房是一个非常重要的概念，就是你只有买了房之后你才能就近的去上学，成为业主才能就近上学。这个是一个就近上学和一个不就近上学两者之间的比较，你不可能早上带着孩子穿过半个北京城然后到另一个地方去上学。既然是就近上学，那么孩子离学校之间可能物理半径2公里左右，画个圈，这就叫学区了。但是两公里之内的那个学校可能是重点校，也可能是非重点校，所以当然家长总是希望把孩子送到重点校去。送到重点校去，按照就近入学的原则，你只能就近买房，这就是学区房的来历。所以我们现在来看的话，学区跟非学区之间的价格的主要的差异是由于公共服务导致的，那么还有医院，还有交通出行的便利，譬如说一出门是不是有足够的地铁、通勤条件怎么样等等。还有一个就是部委办局的集中程度。因此，教育也好，医疗也好，通勤也好，职场也好，决定了这个房屋的价值的一大部分。所以公共服务当中，一大块你就购买了学区的许可证、医疗的许可证、就近交通的许可证等等，还包括职场的许可证。

第二块就是我们讲的私人服务，私人服务很大程度上取决个建筑物周边的配套设施的完善程度。十万块钱一平米的房子，可能七到八万块钱都是由这两个因素决定的，最后一块才是这个住宅本身，你的房子好不好、是不是明厨门、明卫、层高怎么样、户型是否方正、物业管理如何，这仅仅是涉及到房屋的居住功能。

我举一个比方吧，要是在北京，买个80平米的房子和离北京比如100公里左右的房子相比较，你完全可能会买280到300平米的很舒服的大宅子。但So what，你能不能在北京100公里以外的地方，在荒郊野岭的地方买一个大房子，很舒服，你觉得说这房子值，才1万块钱，而北京那个80平米的500万的房子就不值了？不是的，人不是鲁滨逊。所以住宅本身的居住功能其实是非常小的一个功能，并不构成住宅的绝大部分的功能。这样子就决定了住宅本身对房价的构成贡献不是特别大。

在北京、上海、广住的学区房的典型的特点是什么呢？你可以把户口迁入，这个学区指标没有被占用，你的孩子可以就近上学，但那个房子太破了，太小了，以至于不能住人。那这个实际上不可居住学区房是一个学区许可证的交易价格。如果说五年可以使用一次许可证的话，那你就相当于你户口迁入，然后孩子上学，五年之后那个学区的指标就腾出来了，你的孩子也应该从小学进中学了，那个时候许可证就进行再次的交易再卖掉，搞不好你还没赔钱还赚了钱。
所以不可居住的学区房带有典型住宅的许可证交易的价值，尤其是学区许可证交易的价值，你购买的是一个无限期的许可证，你所使用的是这个许可证当中的五年的许可证价值，或者是六年的许可证价值，没被使用的你还可以再次转让，转让的时候可能许可证还增值了。但我们必须看到，随着中国如果人口的拐点到来的话，这个学区许可证价值有可能是会下降的。