房子|今年开始，3类房子尽量回避，留意2个国家新政，未来10年更难买卖小产权房

房地产市场经历了20多年的发展，可以概括为2个阶段。第一个阶段，是1998年到2008年。这个阶段的购房者，大都是懵懵懂懂，对月供、房贷、按揭、户型、房产类型的了解远没有现在这么深刻。那时候的地产商，体量大都比较小，上世纪90年代杨国强做包工头，王石卖玉米，孙宏斌刚毕业，潘石屹当砖厂厂长，他们也想不到，偶然的几次的折腾，成了如今的房地产大佬。第二个阶段，是2009年到2020年。这个阶段，无论房企还是购房者，都陷入到了一种盲目金融化、加杠杆的气氛中。对开发商来说，不断扩张拿地规模，预售款全部用来补充土地储备，销售额动不动就是几千个亿，没钱了就千方百计去融资。对购房者来说，不管什么房子，无论是高层、小高层、多层住宅，还是学区房、老破小、远郊房，哪怕是公寓或商用房、写字楼、商铺，这个阶段买了之后就能获利。

这种“无脑买房”的模式，在今年要终结了。有2个国家新政值得注意。1，“教育均衡化”全面推进。作为全国教育资源最稀缺的北京西城区，今年7月份“幼升小”，也要开始采取“多校划片”、“锁定六年学位”的方式了。与单校划片不同，多校划片是1个小区对应多个周边学校，其中既有可能是名校，也有可能是普通学校，全靠电脑摇号随机派位。还有重庆，近期发布通知明确：各义务教育学校严禁与房产开发企业签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议，房地产企业严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。也就是说，以后我们去售楼部里，再也不会听到楼盘宣传所谓名校学位房了，更不会在购房合同里标出孩子以后可以去哪所名校读书。除了北京和重庆，包括成都、深圳、上海、杭州在内的多个城市，都在推进“教育均衡化”，从源头把教育和房产价值进行“切割”。2，中小城市未来的住宅形态将以“多层”为主。近日，两部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》提出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证，通过的还需上报复核，未通过论证、复核的不得建设。此外，对于250米以上建筑也要严格限制新建，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

在《通知》中有一句话，尤为值得注意：县城住宅要以多层为主。笔者认为，这2条新政，对房地产市场的长远影响不可忽视，本月开始，受新政影响，3类房子别再买了，“贬值潮”可能长达10年，未来就算降20?难买卖。所谓的“名校学区房”。最近10年以来，学区房普遍比普通商品住宅高出20?0?右的溢价，哪怕是市内多层老旧家属院，照样也不缺买家。南京去年曾有一套十几平米的大棚房，沾边双学区概念，卖出了十几万的单价，苏州园区的学区房，一度炒到了将近6万的单价，更不用提北京、上海这样的超级大都市，市内优质学区房一直都供不应求。教育均衡化将改变学区房高溢价的状态，如果花费上千万买的老旧房子，没有100?确定性上优质名校，自然不会有家长对此类房子趋之若鹜。当然，对一二线城市来说，只要教育资源处于稀缺状态，学区房的估值肯定还会高企。但是，相对于近些年堪称狂热的炒作，这些名校片区内的房子，必然不会再享受和以往一样动辄50?上的超高溢价。单价十多万的房子，可能会回调到10万以下，单价七八万的老破小，可能因为丢失升值的基础，价格回调到5万以内。在多校划片、锁定学位、教师轮岗等越来越多的措施下，超高价的学区房，必然会面临漫漫的贬值之路。小城市的高层住宅。上文提到，以后小城市比如五六线县城的房子要以多层为主。也就是说，在县城、地市生活的人们，以后买房会有越来越多的多层房子可以选择，低容积率、低密度、有电梯、更加宜居、绿化率更高、得房率更高、公摊更小，居住体验更舒适。在这种房子的竞争压力下，最近几年花费高价买来的高层住宅，在小城市尤其是县城，竞争力将会大打折扣。