房价|上海楼市可能存在的两个机会（2021年10月）上海|九年一贯制学校

作者：光年呀土豆
这个十一假期没有离沪，大概是近些年来第一次没出门的十一假期。一家人就窝在了上海，在上海市里坐了坐旅游观光巴士，看看展，看看电影，到森林公园烧个烤，在家安安静静的吃饭，也挺悠闲。
沿着黄浦江两岸的路线坐旅游巴士时，顺带着把江景豪宅看了一遍，这些江景豪宅，本身也成为了城市景观的一部分。
今天来聊一聊上海楼市当前可能存在的两个投资机会和购房刚需群体在节后可能迎来的利好消息。
— 1 —上个月，我写了一篇文《楼市的黄金期，再也不会回来了》，不分城市、不分标的的全面性普涨，再也不会回来了。无脑买房，不再是致富之路。
弱二线以下的城市，如果自身城市产业结构不够好，经济实力不够强，人口持续流出，可能等不下一轮全国性的房价轮动涨幅了。
在当前政策市下，即使像北上广深杭这样的城市，也被强力压制。只要房价控不住，精准的调控政策就会持续落到头上。
以上海举例，相继落地的楼市调控政策包括离婚限购、法拍限购、赠与限购、增值税2变5、新房积分认筹、学区改革、网签价银行评估价涉水评估价三价就低。
在这样的政策市下，诸多房企走在破产边缘；深圳、上海的楼市成交量都迎来了历史冰点，楼市都进入了盘整和阴跌。
上面这些政策，目的是稳房价。是让房产摆脱炒作属性，回归居住本质。是让房产软着陆，解除对经济的绑架。
针对的是炒菜投资客，误伤的是购房刚需群体。
说回到上海，即使全国的楼市再也没有之前的涨幅，但核心城市的优质房产，依然是普通人可以持有、抵抗通胀的优质资产。
无论是生活在上海的刚需群体，还是家庭资产配置的角度，上海，依然值得信任。上海还会是全国的上海，还会有源源不断的年轻人，带着全国富裕家庭的6个钱包扎根上海。
而当下的政策市寒冬，对于刚需来说，其实是看房买房的黄金时间。
之前有个说法是“刚需什么时候买房都行”，这个说法是建立在楼市始终周期性上涨的历史角度上回看得来的，即使当时买在了山顶，过了几年再看，也变成了一个小山坡。
但在已经房价高企的当下，买在一个周期的顶部和底部，两者的差价，随随便便就是几年的工资。再说了，这个市场里，其实没有刚需，刚需如果知道房价会在买入后的2年里下跌30%，刚需会瞬间消失，不用买房也能客服当前的需求。
在刚刚结束的这轮行情里，房东捂盘惜售，一天三跳价，作为买房群体是很痛苦的，时刻担心着房价继续上涨，担心踏空，忍受房东加价，一不小心就可能买在山顶。
而在被政策冰冻之后的现在，房源变少了，价格不透明了，买房难度依然很大，但是有了议价空间，对刚需群体是利好，可以不用着急，耐下心去寻找合适的房子。
— 2—当下，可能存在的两个机会里：
一个是法拍房。这轮的政策里，影响最大的，是“三价合一”。
上海目前实施的“三价就低”原则，贷款评估价在网签价、银行评估价、涉税评估价中取最低值。
尤其是涉税评估价，主要是由房地产交易中心自动评估，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准，这个价格不仅不公布，而且只有在需要贷款时，由银行进件向交易中心查询得到。

带来的直接影响，就是贷款贷不足，买房的首付要显著提高了。
这个政策只针对二手房，但是新房同样存在贷不足的情况。银行也是楼市受监管的一方，很多新房的合作银行普遍额度不足，放不出款，首付同样需要提高。