房价|这两个地方，买房悠着点三高

来源：子木聊房
金九银十营销热季将至，焦虑情绪蔓延，纷纷跑来问我：
年底能不能买房？可不可以抄底？
不难理解，眼下就是年内最后一轮买房档口，开发商会集中做最后一轮降价促销。
但政策打击下，楼市整体呈下行姿态，大家估摸不准，房价是否会继续下调。
如果买了，接下来房价更便宜，这种心情比房价上涨都难受，正所谓抄底抄到了腿脖子上。
前几天我出了一期《可抄底的城市》，反响不错，今天子木反着来，看哪些城市属于“深度调整期”，今年不可上车。
我选了南北各一省份，“南云南，北河北”。
1
以昆明、大理为主的云南，今年房价跌的特别狠。
国统局数据显示，7月昆明、大理房价跌幅，并列全国前三，紧随岳阳、遵义其后。
岳阳前几天因“2021年第一张限跌令”，成为楼市红角，但也戳穿了三四线城市房价绷不住的事实。遵义，除了红色旅游业，自身产业薄弱，遇冷也正常。
但昆明大理不同，属于西南大城，顶着七彩云南的称号，竟也上了榜单。
记得5年前，昆明房价在8K左右，那时候还是很友好的。但随后棚改加二线城市轮动，昆明房价开始疯涨，涨势有多猛呢？
41个月，准确地说，直至2020年后才达到了巅峰，横盘停涨。
高峰期，二手房均价每平米达到1.6万，核心区房价在2万左右，房价最高的盘，达到4.5万。要知道中部省会第一城，武汉，二手房均价也只在1.7万左右。
根据昆明房协的统计数据，2019年，在昆明置业的外地人占69%，其中来自外省的客户占34%。
昆明主要产业是大旅游，外地购买力是主力，大都是想着晚年去养老的。
但这一切，在2020年，停下了。
2020年，疫情出现后，全国旅游行业冻结，尤其是云南，极其惨烈。去年5月左右，我去大理景区，原来500元一夜的民宿，价格变成了100元。
古镇小店，基本全数倒闭，昔日热闹的景象，瞬间萧条，外地人不来了。
2021年五一期间，昆明96个项目客户平均来访量为245组，其中本地客群占82%，外省客户占4%，州市客户占14%。
从34%到4%，需求出现空缺，空缺又撕开了一道大口子。
今年小阳春后，昆明房价开始出现阴跌趋势，近几个月跌幅扩大，从呈贡到巫家坝，原来上万元的公寓，现在只有6-7K，2万多的洋房，只需要1万多，2万多的巫家坝核心区，现在出现了1.5万的房源。
更狠的是新房，出现大跳水现象。
比如前几天，阳光城滇池半山突然降价，从原本每平米1.6万元降到1万元；江东铂悦湾开盘均价1.1万元，现已降至9600元。
最惨的是滇池板块，滇池半山项目从每平米1.5万降至1万左右，别墅、改善房，动不动就是几十万的大降价。
新盘下跌出现连环效应，8月11日，昆明市房协会喊了30多家开发商开闭门会议，严令提出：
扰乱市场现象，尤其恶意降价行为，情节严重者将停止网签。
事实上，2021年第一张限价令是昆明发布的，只不过岳阳背了锅。
2
昆明的房价接下来会非常难，简单来说：
1、当地人买不起
2、外地人不进来
昆明虽然是云南纵一省之力发展的城市，但横向比较全国其他省会，6700亿GDP的房价，800多万人口，基本只能跟东北一个梯队。
1.6万的房价过分透支购买力，必须经过大幅回调，平均房价稳在1.2-1.4之间，最为合理。
所以此阶段，大家尽量观望。接下来金九银十打折的新盘很多，不过受到限价令控制，幅度不会很大，但二手房市场不同，炒房客会因为恐慌情绪，开始抛盘放量。
总之，刚需可以去二手房市场捡漏。
当然昆明房价很难回到5年前的8K时代，跟东北不同的是，云南有环境旅游概念，等到未来旅游市场彻底复苏后，买房需求还会逐步涌来。