毛利率|金地：凭什么重回地产十强？( 三 ) 融资成本

??由此可见，金地在谋求更强劲的未来！
??其二，过去4年投销比超55%！
??拿地强度上，金地2017-2020年分别为71.3%、61.6%、57.0%、56%，显然一直是进取姿态！
??对比来看，金地投资额在越来越大情况下，投销比反而在下降，这也说明金地过去几年销售端增长强劲，对强投资的转化力度也在增强。
??按照金地总裁黄俊灿的说法是，这也得益于金地独特的“投产销”三年一体化的管控体系！
??其三，最后强投资的窗口期，金地抓住了。
??事实上，站在今天来复盘金地过去4、5年的“高投销比”战略，其实是难得的一步好棋，即稳健的金地，抓住了可能是行业拿地最后宽松窗口期！
??众所周知，2020年三道红线的紧箍咒以及2021年拿地占销售额40%的“重申”，这都意味着在2021年之后，房企激进拿地将成为历史。
??目前的投销比40%红线还只是“观察指标”，更多针对是“非绿档”房企，因此，对绿档的金地而言，还有一段缓冲机遇期！
Part 5做好利润保卫战（创造出土地投资的“阿尔法”收益）
??高投销比会带来未来规模增长，但如何提升投资的质量，提升投资的利润率？对此，金地同样形成了一系列投资高收益的做法！
??毕竟做地产，利润源头还是拿对地，拿好地，高质量拿地，这才是利润保卫战的七寸！
??高投销比只是投资的数量，而高收益投资才是投资的质量。对此，老潘将金地高质量投资总结为四点：
??法则1：擅长错峰投资。
??为保证利润率，金地多采取错峰投资的方式。譬如2020年投资集中在四季度。
??金地表示；“我们往往是在同行缺钱的时候投多一些，土地溢价率不那么高的时候投资多一些。比如每年四季度由于年报的压力，往往再投资拿地的力度会减弱，这时行业拿地竞争力度会相对小一些，所以，金地就会强势出手。”
??法则2：做好轮动投资。
??轮动投资本质是寻找投资的结构化机会，大样本优中选优，最终选择高收益拿地。
??目前金地已经是全国化均衡布局，共计78个地级市，30多个县级市的纵深布局，即金地可以在不同时点、不同地域做不同的投资精选。
??一则金地不担心在某个城市同行过于血拼，自己就非拿不可，而是会选择某一时刻竞争相对较弱的城市投资。
??二则包含22个集中供地城市，金地也不会死磕22城抢地，毕竟除了22城外金地还有很多深耕和新拓城市。
??三则金地有充沛合理土地储备，足够未来3、4年开发，所以金地拿地也不用慌，不用急于补货而被动拿高价地！
??如果某个城市投资收益率低，那么金地就会果断放弃，而在达到投资利润标准就会很坚决。比如上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，部分城市毛利率超过30%。
??法则3:提升收益标准。
??利润率整体在下降，这是行业趋势。
??对金地而言，更多是希望公司毛利率要比同行表现更好一些，而且强化投资利润率底线，在毛利率，净利率，IRR等利润指标进行严格管控审核！根据股东交流会透露，金地一段时间内部投资净利率标准高达10%，这是拿地的一把尺子！
??这也是类似金地为何在北京集中供地参拍，但始终咬牙不投的缘由之一。
??事实上，房企拿地前当事人都很乐观，拿地之后开始操盘又会悲观。
??比如拿地前一线团队为了城市公司生存和发展，往往拿地前会“美化”预期和成本，最终有净利率虚高水分，但真正拿到地，真正开始规划落地时，就会发现实质利润率压力重重，并不及期初所想！
??提升收益标准后，我们发现，金地在2021年上半年924亿投资总额中，金地公开市场拿地的平均溢价率只有13.88%，这也反过来说明，金地拿地很克制！