毛利率|金地：凭什么重回地产十强？融资成本

??文|潘永堂
??今天房地产到底处于一个什么阶段？老潘不妨总结为16个字！
??行业，逐步“规模到顶”
??企业，步入“十字路口”
??其一，虽然房地产销售额每年还在微涨，但国内房地产成交面积从2016年到2020年已连续5年“企稳”：即2016年成交15.7亿平米，随后16.9亿平米、17.2亿平米，17.2亿平米，17.6亿平米。要知道2016年之前成交面积一直从1亿平米上升到16亿平米（除了2008年之外）。
??其二，房企进入十字路口，尤其三道红线后让房企进入一个加速分化的新阶段。未来高负债、评级落后、管理粗放的房企会面临调整、收缩；而财务稳健，战略清晰，评级优秀的规模房企将迎来正增长，甚至中速增长！
??十字路口，有人跌落，有人进取，有人企稳，但整个分化在加速，这将成为房企下个阶段的典型特征！
Part1重回前十，稳中大进
??现在房地产已经不流行黑马了，所有房企战略探讨都在围绕一个关键字展开。
??这个字就是“稳”！
??但事实上，一个没有特色的“稳”字，其实各家房企也大有差异。
??比如有很多企业正在“求稳”，也有人“本就很稳”，同时，还有一部分优秀选手则在“稳中有进，甚至“稳中大进。”
??金地这5年的表现，就属于后者！
??数据说话，2016年破千亿，2019年破2000亿，如今2021年破3000亿，似乎就在眼前！
??最新半年报，金地业绩同样“亮眼”，可谓“稳中大进”的又一注解！
??2021上半年，金地实现签约金额1,628亿，同比大增60%；
??同时，金地也是2021年新十强榜中唯一一个“新面孔”！
??规模增长60%，是什么概念？

??不比不知道！
??根据克而瑞统计，2021年1-6月，百强房企累计销售操盘业绩同比增36.7%；同样，地产10强前6个月累计增长25%；
??显然，金地增速了得，几乎相当于百强均值，10强均值的2倍！
??同时，前6月金地已经完成全年2800亿销售目标的58%；全年根据中信证券预计，2021年金地销售额可能超3000亿！
??事实上，截止8月31日，金地前8月累计销售2075亿，继续稳坐十强位置！
Part 2 均好增长模型
??5年1000亿到3000亿的蜕变，而且是在行业严调控时期完成。
??金地，算是低增长时代的“骏马”！
??你可能会说，业绩高增长，金地“负债率、利润率，ROE”应该会失守？但结果却是否定的！
??金地恰恰是不依赖高负债杠杆、不牺牲利润的前提下实现的规模高增长，这种增长模型，才是金地的厉害之处！
??事实上，金地一直倡导“平衡发展观”，这不仅是一个理念，更是一个个经营结果！
??对此，让我们来看看过去5年金地业绩高增长的同时，其他关键经营指标成色如何？
其一，金地最近5年的三道红线“都达标”，并非“放大财务杠杆”冲规模；
其二，金地2018年到2020年净利率分别高达24.06%、24.51%以及18.22%。
其三，金地ROE2018年到2020年是18.6%、20%、18.6%，稳居行业前列。
??以2020年为例，地产20强ROE均值为12.12%，金地2020年18.6%，领先。
其四，销售费率和管理费率也在持续下降。2021年上半年按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，在金地内部也创历年新低！
??所以，综上所述，一个财务指标整体均好，细分领先的高质量金地呈现在我们面前！
??过去5年，是金地1000亿到3000亿高增长之路，更是金地规模、利润、负债、ROE平衡发展的均好之路。