毛利率|金地：凭什么重回地产十强？( 二 ) 融资成本

??这与大多数依靠财务杠杆，依靠利润舍弃换来的黑马增长形成了反差，某种意义上，金地这样的均好增长模型，算是行业少数派，但的确更值得我们去关注！
??也正因为此，即使“三道红线”出来，这对很多高负债的房企是噩耗、是重创、是催命符；但对金地而言，却变现成为新一轮跑赢行业的“良好机遇期”！
??未来的金地，并非简单追求规模，追求利润……而是追求高ROE和深化平衡发展观，这是金地董事长凌克所推崇的——即高质量的ROE，才是好房企，才是好金地！
Part 3利润上演“低开高走”的故事
??2021半年报，资本市场都紧盯金地半年毛利率17.5%下跌问题，的确，上半年金地毛利率比去年同期减少了20个百分点，媒体或投资者有些微辞！
??事实上，这个反应或许过度了，金地其实只是在“拿时间换空间”的资产换仓行动而已。
??而且这是一个很短的半年“窗口期”而已。
??全年而言，金地2021利润水平会走出一个“低开高走”的曲线，即上半年利润低走，下半年崛起的走势！
??具体金地2021年利润如何铺排和换仓？老潘总结为三点：
??其一，看竣工节奏。金地上半年竣工面积354万，仅占全年竣工计划24%，换句话说就是，金地差不多超四分之三即76%的竣工面积是放在下半年，下半年才是大头，这个节奏，也将为金地全年营收和利润“确保无忧”；
??其二，金地更强调时刻复盘整体资产质量的水准。即通过做减法，针对前景较弱的项目，进行科学定价，换仓提效，从而确保后期整体项目盈利水平的优化和提升。
??金地表示，下半年待结转货值充裕。预计全年结算收入将取得比较好的增长，且毛利率水平较上半年会有明显提升，全年结算收益也将比上半年有一定增长。
??其三，从利润源头金地拿地来看，的确，早期2017年，2018年高价地利润较薄，但金地在2019、2020年和2021上半年的拿地，将对金地未来利润表现有一定的“修复”和“提升”。
??老潘了解到，比如上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，部分城市甚至超过了30%。
??所以关于金地利润一贯表现，也不妨看看过去4年表现，整体也是优质的。

??面向未来，考虑到整个行业利润率水平都在下降，未来金地的利润率也将面临考验，但凭借出色投资力和精细运营力，未来金地利润跑赢行业均值，应该是大概率事件！
Part 4 最后高投销比窗口期，金地抓住了
??在行业规模见顶的趋势下，作为十强的金地，下一步何去何从？
??对此，金地高管在面向投资者交流时表示：“行业规模逐步到顶，未来如果我们竞争能力足够强的话，那么金地未来份额还可以做一些增长。”
??事实上，一家房企的进取和梦想，“投销比”是个观察窗口！
??今天金地能够重回前10，其实与金地过去加大投资强度休戚相关，而且今天站在拿地占销售40%红线的参考指标来看，金地过去的高投销比，可谓“抓住了一个战略窗口期”！
??到底是什么一个投资强度？老潘总结为三点
??其一，连续5年投资额，年年破1000亿。
??从2015年到2020年金地拿地额在持续上涨。
??2015年投资297亿，2016年投资399亿！但到2017年，金地投资猛增到1004亿，2018年1000亿，2019年1200亿元、2020年1350亿。
??显然，2017年后金地年年投资总额都在千亿之上！2021年也大概率破千亿。目前2021上半年金地总投资额约924亿，同比增53%；权益投资额约411亿元，同比增17%。同时，上半年总土地储备新增约1,247万平，同比增92.14%。