退房|被曝业主集体要退房！奥园，让成都大失所望( 二 ) 恒大集团|远洋集团|房地产市场

来源：奥园官网在重仓重庆的基础上，奥园不断加码成都，既是看中了成都的城市能级，另一方面，也是想借深耕四川布局西南，加速全国化扩张。2020年年报显示，1330.1亿元的销售总量中，中西部核心区贡献了417亿元，高于其大本营华南和华东。但考虑到中西部的面积广阔，销售规模的提升空间还有很大。不过，在成都的连续翻车，似乎要给奥园的西南拓土蒙上阴影了。而且，在重庆以及其他一些城市，奥园同样时不时被曝各种问题：2020年，重庆万州奥园推迟交房，原合同约定于19年9月30交房，直到2020年6月19日都未交；2021年，重庆奥园悦府，置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由，作假收据，诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的，与他们无关……发生在各地的投诉和维权，会一点点地蚕食其口碑。而奥园的危机还不止于此。2017年到2019年，奥园的销售平均复合增长率达到61%，在高速增长下，奥园2019年正式跻身房企千亿销售阵营。但随着行业收紧，奥园急刹车的迹象明显。2020年奥园的销售增长只有13%，且不谈前两年销售迅速攀升背后权益占比少、规模注水的情况，如此低的增速，也明显缺少想象空间了。

来源：一号地产年初的业绩会上，奥园方面对外表示，拟定的购地支出为不超过当年合同销售的25%，具体金额约300亿元，而作为对比，2020年奥园的购地支出为454亿元。此前重庆、成都的集中土拍上，也不见奥园的踪影。而今年以来的奥园，在公开市场上同样很少有拿地举动，以至于有分析追问“中国奥园：今年不拿地，明年卖什么”？奥园拿地隐身，从侧面可以反映出其资金压力。但土储是房企的粮草，如果无米下炊，拓土揽储节奏大幅下降，如何完成定下的销售目标？如何保证市场份额？当然，奥园的业绩也有一些亮眼的指标。比如2020年，奥园的营业额为677.9亿元，同比增长34.16%；净利润为70.5亿元，同比增长35%；归母净利润为59.1亿元，同比增长40.63%。各项增长指标都是行业高位。但对比前几年，奥园却是在不断失速。以营收为例，2019年奥园为62.97%。至于归母净利润增速，则从2019年的74.39%降至40.63%。与此同时，高速扩张的后遗症日益凸显——参照“三道红线”标准，2020年奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%，已经踩线，净负债率也是连年攀升。作为“黄档”房企，奥园降负债的压力自不必言。这也解释了为何在房企普遍追求销售规模增长的背景下，迈上千亿台阶的奥园，却刹车到地都不怎么拿了。2021年，奥园的销售目标为1500亿元，对照2020年的销售额，相当于维持12.8%的增速，和前一年基本持平。短短两三年内，从急速冲刺规模，到踩死刹车，奥园的扩张节奏，可以说来了一个翻天覆地的变化，安全活着的危机意识昭然若揭。但在成都等地的连续折戟，似乎不是个好的信号。至于拿地放缓，债务压顶，会进一步考验奥园的长期经营能力。那么，慢下来的奥园，到底能不能顺利渡劫？