杨现领|杨现领：房东直售的悖论昆明|沈阳|楼盘

来源：现领观察
近日，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源“功能，引发业内广泛讨论。
杨现领博士就此提出了自己的思考。
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业主自挂房源不等于房东直售，两者有根本区别。业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。
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业主自挂房源不等于唯一渠道独家房源，业主仍然可以选择中介，多家挂牌，全网展示，杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施，让业主多了一个选择。
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【杨现领|杨现领：房东直售的悖论】房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%-10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低。因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。
从杭州的实际情况来看，实收中介费率只有1.5%，溢价率基本保持在5%-8%，如果客户是个正常人，应该不会选择直接跟房东交易。
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真正的房东直售通常只能存在于独家委托的制度和法律背景下。美国、英国和澳大利亚是典型代表，因为独家委托的核心是业主在一个委托期内，通常是90天，业主挂牌价是不变的，客户愿意接受这个价格的过来看房，不接受的不来看。
中国是多家委托，业主不仅可以委托多个经纪人，且挂牌价基本属于口头约定，没有法律效力，随时可调，所以，中国不存在房东直售的制度条件。
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在互联网日益发达，信息对称程度不断提升的情况下，中介渗透率不仅不会下降，反而会上升。
从美国经验看，2000年前后房产互联网初期，美国中介渗透率只有80%，20年后的今天，这个比例上升到91%，经纪人的作用不是变小了，而是变大了。
从国内情况看，一线城市中介渗透率达到85%以上，且逐年提升。原因是交易复杂度上升，换房比例上升，一个交易涉及五六个买家或卖家，连环交易，错综复杂，我中有你，你中有我，根本没有“直售”的可能性。
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风险承担。业主和客户通过中介交易，不仅仅需要经纪人的专业服务，更需要的是经纪公司的风险承诺。在国内这个环境下，资金风险，交易瑕疵等交易安全方面的隐患越来越多。那么，防范、化解、处理和承担交易风险的能力就是经纪公司存在的核心价值之一。
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基于以上原因，国内不太可能存在真正的房东直售。核心是它不符合客户利益，与消费者需求背道而驰。
现实情况下，之所以存在所谓的“手拉手”，除了正常的亲属之间转赠，多属于“跳单”，是造成混乱的根源之一。因此，房东直售只能带来更多的混乱和恶性竞争，伤害所有人，也包括业主自己。