下跌|楼市再现双向调控，有大城市开始为房价下跌“打预防针” 重庆|保利

来源：第一财经
楼市调控的难度不断考验着地方政府的拿捏水平。
近日，继岳阳明确设定新盘降价不能超过备案价的15%后，市场消息显示，沈阳、昆明等二线大城市，亦开始为局部房价下跌“打预防针”，即当地相关部门约谈部分开发生，对包括虚假广告宣传、大幅降价销售等在内的行为进行一定约束。
有房企内部人士向第一财经表示，“对各级政府来说，最重要的还是稳住局面，对地产行业调控的主要出发点是防止风险，包括上涨风险以及下跌风险。”
城市分化正在加剧
近期有市场消息称，辽宁省沈阳市沈北新区万达广场（万达盛京ONE）推出了部分特价房源，原均价11000元/平方米的住宅项目，特价房源降至8000元/平方米。有沈阳当地中介向第一财经证实了这一降价消息，但“要买的、该交钱的已经交完了”。
与此同步传出的，还有一份涉及沈阳市50个在售项目的降价情况统计表，降价幅度从500元/平方米至5000元/平方米不等，其中降幅在2000元/平方米以上的约20个项目。
在该清单上的某华南房企内部人士向第一财经表示，销售过程中会有特殊房源或特价房，抑或购房者满足某些条件的情况下给出些折扣，但价格降幅不会这么大，“这么大的促销幅度报上去，也批不下来”。
不过，另一沈阳当地中介表示，确实有清单上的项目降价幅度较大，但力度没有达到5000元这么大。
据透露，沈阳皇姑区某楼盘，新房原价13000元/平方米，降价逾3000元，均价仅在万元左右。“整个项目10余栋楼，开发商拿出两栋来促销，”该中介向采访人员介绍，促销房源也已经售罄，“但卖不卖还不确定，因为价格审批不通过”。
无独有偶，西南省会城市昆明也同样出现了个别楼盘大幅降价的情况。原本均价在16000元/平方米的阳光城?滇池半山项目，有部分房源降价至10000元/平方米左右。“降价是之前某个周末做活动，”昆明当地某对该项目较为熟悉的中介表示，“当时周五晚上放出价格，每平米一万元。很快就有很多业主去维权了。有的人周四刚按原价交了四五十万的首付，周五降价消息一出，直接损失50万。”
这种打折促销行为的背后，一定程度上是当地市场下行的态势，房子本身不好卖。
在某华南房企营销线人员看来，从更广的范围来看，热点城市目前不太可能出现这种情况，“房价目前趋于平稳，不会猛涨，也不会下跌”。
亿翰智库研究总监与小雨也认为，这样的降价行为更多地应归因于部分城市市场不够好。
沈阳中原研究部数据显示，7月份，沈阳的新建商品房成交同比降14%，环比降24%；成交均价为12391元/平方米，同比上涨2%，环比则下降2%。上述沈阳中介也表示，近期沈阳新房市场有所降温，整体降价幅度在每平方米500元-1000元左右。
昆明也是同样的情况。国家统计局数据显示，6月，昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%；7月，环比降幅收窄至0.5%，仅次于湖南岳阳的0.7%、贵州遵义的0.5%。
据中介介绍，新房市场价格总体下降了一点，部分地区降价幅度在800元-1500元左右，部分项目的上客量也因其他楼盘降价而受波及，以略微调整的方式来吸引客户。“不过地段好的楼盘还在继续上涨。”
禁止“骨折”降价
在市场不好的城市，部分房企采取降价促销，主要原因还是为了促进资金回笼。
某TOP10房企高管分析，“三道红线”以来，有的企业资金压力比较大，现金流紧张，就需要更多的资金回流；而从当前调控政策来看，从银行获取进一步贷款、融资的难度越来越大。“从去年‘三道红线；之后，大部分房企的现金流来源最大的组成部分就是房屋销售回款。”