利润|多地二次土拍紧急延期，直击高地价软肋，给房企让利润板块|万科

文|AI财经社李逗

编|董雨晴

二次土拍来临之前，不少城市已经率先推迟了拍卖时间。

8月11日早间，青岛市国土局发出了一封公告，宣布将7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗土地拍卖活动"终止"，而再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

在青岛之前，杭州、长沙、深圳、天津已先后推迟了第二批土地的上市，杭州第二次土拍公告由6月推迟至7月，长沙由7月推迟至8月，深圳则由原定的8月9日直接中止，天津则把地块挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日起，挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日。

各地调整二次土拍的原因虽然不尽相同，但其最终的目的则是为了降低地价，减少土拍竞争、起到稳定楼市的作用。在这之前，7月22日，国务院召开的电视电话会议，也在强调加快完善"稳地价"工作机制。

伴随着“稳地价”带来的利好消息，一直跌跌不休的地产股，罕见地迎来了多日大涨。8月11日，保利地产早盘触及涨停，万科A早盘最高涨幅达到9.56%。

直击高地价软肋，为房企拿地“减负”

二轮集中土拍来临之际，多城紧急宣布了土地拍卖延后的消息。对于土拍中止的原因，业内众说纷纭。但舆论关注最大的，还是一张在坊间流传的土拍规则调整方案，其中，两项有关严控地价、取消“竞配建”的规则调整，引发业内广泛议论。

文件指出，“单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”

对此，一位地产行业人士对AI财经社表示，上述文件或系出自然资源局的闭门会议。也有房企人士表示，并没有收到相关通知。

不过，如果这两项规则属实，则直接指向了地产政策借地价抬升、稳溢价率的关键难题。对于房企来说，这无疑将是一大利好，毕竟地价降低后，房企在拿地时也会更积极。

调整新规后的天津土拍，便沿袭了上述土拍改革思路。

AI财经社了解到，二次土拍新规调整前，天津首次在拍地环节加入了自持租赁建筑面积的"硬性"要求，并规定了对应的自持租赁住房套数，自持租赁建面高达29.5%，这无疑增加了房企的拿地成本。而新的公告中则调整了最高限价，最高溢价率均降至不超15%，并取消了首批竞配建的方式。

事实上，随着近期监管部门动作不断，土地市场又重新回到了监管中心，稳地价成为此次楼市调控的主旋律。7月22日，国务院召开的电视电话会议，强调加快完善"稳地价"工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

同日，住建部房地产市场监管司司长张其光提出，着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地资金审查和清退机制。

今年上半年，"三道红线"新规、复杂的拿地要求等背景下，房企的拿地成本更高，规划审批更严格。双面相夹下的房企利润空间不断压缩，已经成为大部分开发商面临的共同困境。

滨江集团老板戚金兴在业绩说明会中，便给出了一个罕见的利润预期-1%到2%。滨江集团董事长直言，在杭州拿的土地，努努力利润率可以做到1%至2%。

近期，宋都股份更是宁愿赔掉5000万元保证金也要退地。拿到地的宋都股份，冷静下来仔细算了算账。由于地价过高，后期开发利润无法得到保障，亏损或将超过5000万元。因此，宋都股份即使哪怕赔掉保证金5000万元，也要退地。