中国买家|美国楼市“疯”够了？买房|学区|大宝

美联储的低利率和供需失衡推动买家入场，美国平均房价创下历史新高。而到今年6月，狂热的购房趋势出现两极走向。
6月，美国新屋销售量跌至近14个月低点，这被部分观点视为楼市见顶的先兆。
【中国买家|美国楼市“疯”够了？】但与此同时，成屋销售重返增长，新屋开工数增长超过预期，也在释放楼市疯狂尚未终结的信号。
在疫情期间，美国房地产市场的需求主要由本土买家推动。2020年4月至2021年3月，赴美购房群体出现缩减，但随着取消旅行限制的预期加强，国外买家的“回归”可能为本就炙手可热的美国楼市再添一把火。

数据两极分化
经历数月狂热，美国“抢房”热潮在6月出显现出降温迹象。
美国官方公布的经济数据显示，6月新屋销售总数年化录得67.6万户，预期为80万户。实现连续第三个月下降，创去年4月以来新低。
美国6月新屋销售环比下降6.6%，而预期为增加4%。
6月新屋销售创新低显示物价高企和供应紧张环境下需求走软。
Bleakley Advisory Group首席投资官Peter Boockvar认为，所有人都知道在家电、劳动力以及平价地块方面都供应短缺。而房屋销售放缓，很可能是物价的冲击以及房屋因各种原因延迟完工的综合因素所致。
但这样的趋势可能预示，维持多月的美国楼市热潮会慢慢降温。
彭博采访人员Felize Maranz评论称，新屋数据强化了房产市场可能已经见顶的观点，可能加深通胀放缓的预期。
由于美国楼市在过去几个月持续升温，美联储官员警告，美国无法承受房地产市场“繁荣与萧条周期”，这或许会威胁金融稳定。
不过，6月份的购房者受到更高抵押贷款利率的打击，6月这一利率品种上升了约0.25个百分点。
但值得注意的是，新屋销售占美国房地产市场份额的不到10%，每月数据波动较大。
新屋开工数据表现则显著反弹。6月新屋开工数达到164万套，为年内仅次于3月的高点。这一增长超过预期，表明尽管供应链瓶颈和劳动力短缺的现象持续存在，但住宅建设正在企稳。
美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors，NAR）在上周四的数据显示，6月份成屋销量经季节调整后较上月增长1.4%，折合成年率为586万套。6月份成屋销量较上年同期增长22.9%。
6月份成屋售价中值达36.33万美元，较上年同期上涨23.4%，创下历史新高，在库存有限的情况下延续了价格稳步上涨的势头。需要注意的是，成屋销售往往占房地产市场的大部分。
投资者加码楼市的热情依旧不减。房屋经纪公司Redfin Corp的报告显示，投资者在第二季度购买了近68000套房屋，这是2000年以来的最高水平。
“投资者将房价飙升视为一个机会。”Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari在报告中写道，“随着住房价值持续上涨，稳定的回报几乎可以得到保证。”
国外推力减弱
据房地产咨询公司第一太平戴维斯称，随着美国人从大城市迁移并寻求更大的空间来适应他们新的居家办公的生活方式，本地需求一直是美国楼市的主要推动力。
相较之下，外国买家购房力度减弱。
根据全美房地产经纪人协会的一份新报告，2020年4月至2021年3月，外国买家购买了10.7万套美国住宅物业，总额为544亿美元，分别比前一年下降31%和27%，为2011年以来的最低。2011年，销售额和套数分别为664亿美元和210800套房产。
以新移民身份居住在美国的外国买家，或持有签证的外国买家购买了价值324亿美元的美国现房，比上一年减少21%。而居住在美国以外的外国买家购买了价值220亿美元的现房，同比下降33%。在此期间，外国买家在美国5.8万亿美元的现房销售中占2.8%。