红线|21项调控，182次打击，或有房企将迎暴风雨？( 二 ) 住房贷款|保障房

“两道红线”政策从资金的供需两端，压制了房地产企业对财务型杠杆的依赖，防范金融风险，稳住预期。
1. 房地产贷款余额和个人住房贷款余额同比增速下滑
2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”。
数据显示，截至2021年第一季度末，房地产贷款余额为124200亿元，余额同比增速为4.5%，创最近三年新低。

截至2021年第一季度末，个人住房贷款余额为356700亿元，余额同比增速为14.5%，从2018年3月余额同比增速20%高点一路下降，也创最近三年新低。
“两道红线”出台后，预计未来房地产贷款和个人住房贷款增速不会再高速增长，均呈现下降态势。

2. 三道红线环境下，融资环境进一步趋紧
房地产是资金密集型行业，且由于预售等特殊机制存在，过去大量房企通过融资驱动的外生增长模式实现飞速扩张。三道红线直接从源头上降低房企自身对融资的需求，使得降杠杆成为企业短期任务重心。
严格的地产金融监管政策、境内债和境外债逐步走高的到期规模以及行业空间见顶的预期依然影响着房企融资环境，2021年1-5月房企融资进一步趋紧。境内债、境外债发行规模同比增速分别为-8%和-32%。

信托层面，同样处于收缩通道中。前4月房地产类集合信托发行规模2228亿元，同比下降15.6%，降幅较2020年全年进一步扩大8个百分点。

相对而言，房企更多倚赖于开发贷，这也是所有融资渠道中唯一维持正增长的路径，一季度开发贷同比增长4.5%，但相对于总贷款余额占比较2020年末进一步收敛0.01百分点。

爱德地产研究院
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3. 三道红线政策落地后，房企拿地增速下降
三道红线对房企的直接影响是抑制企业拿地能力和动力，进而对地价和房价产生影响。
由于三道红线实行穿透式监管，针对全口径统计房企负债而非仅限于表内信贷，利用明股实债等手段均被排除在外，严格防范资金过度注入房地产领域，房企拿地将受到较大影响。
从下图数据可以看出，2020年8月20日三道红线出台后，8-11月房企拿地增速从-2.45%下降到-5.31%。由于疫情的原因，2021年1-3月同比才大幅上升。

三、土地端：集中拍地政策“稳地价”意图明显
从土地端来看，2021年初的“两集中”供地出台，22城市一年就推三次地，拿地的节奏被控制，同时伴随着竞拍规则的优化。虽然目前稳地价效果不及预期，但意图还是非常明确的。
1. 22城供地量增速将介于4.6%与9.2%之间
从涉宅用地供应量来看，根据各地方自然资源与规划局披露供地计划，2021年22个重点城市涉宅用地计划供应1.83亿平（土地面积），同比2020年增长4.6%，基本完成会议要求的“不低于过去5年平均交易量”，但与大幅增长仍有一定差距。
从结构来看，2021年宅地供应中商品住宅（不含保障房部分）1.29亿平，占整体涉宅用地供应量比重为70%。
在剔除合肥、沈阳、长沙、长春、成都等5个口径不可比的城市后计划供应量较2020年同比增长9.2%，增速略高于整体涉宅用地。