红线|21项调控，182次打击，或有房企将迎暴风雨？住房贷款|保障房

从2016年“房住不炒”总基调确定，到2019年以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
再到2021年“十四五”规划提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。
近年来，国家已经从市场端、资金端、土地端对房地产行业进行了全方位的调控。
据不完全统计，2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。
7月19日，某top3房企遭到银行申请财产冻结。该龙头房企商票暴雷，再三出售股权资产，引进战略投资，楼盘“打骨折”促销回款，依然面临严重的资金短缺，可见其他房企又会面临怎样的暴风雨？

一、市场端：调控高频，房地产需求受到抑制
从市场端来看，限购、限贷政策从需求侧下手，新房限价与二手房刚性指导价从供给侧下手，以稳房价的方式压制房地产企业推高房价。
1. 地方调控政策持续升级
2021年以来，楼市调控政策愈发收紧。主要通过发布二手房指导价，严查经营贷等资金来源，限购、限贷升级，限售新增或升级，人才购房门槛提升，限制离婚，土拍规则升级，增值税免征年限提升，加强市场监管等9种方式严格管控房价上涨，调控杀伤力也各有差异。
除深圳、上海等一线城市之外，其余城市“四限”类调控（限购、限贷、限售、限价）多主要针对人才、法拍等限购政策的修正，以及经营贷和消费贷等违规信贷的监管，更为注重中介监管和舆论管控，通过引导预期发挥作用。

2. 2021上半年调控政策数量同比上涨8成
据统计数据，2021年第一季度出台房地产相关调控政策110项，二季度出台72项；上半年总共出台182项，同比2020年增加80.2%。
从调控数量来看，国家和地方政府调控房价的力度在不断加强。

2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。
细分来看，2021上半年市场监管和调控基调总占比36.8%，排在前列，主要进行舆论管控，起到稳市场预期作用。
“限购限贷”调控频次占比15.7%，主要通过打压炒房行为，抑制投机需求。
【红线|21项调控，182次打击，或有房企将迎暴风雨？】
3. 房贷平均利率上升，商品房销售同比增速下降
为了进一步稳房价、稳预期，部分城市信贷收紧，按揭利率也在不断上调。
从2021年1月开始，全国首二套房平均利率均在不断上升，4月份全国首套房平均利率已经达到5.28%，二手房达到5.57%；随着加息周期到来，未来房贷利率预计会继续呈现上涨态势。

从下图可以看出，个人住房贷款利率与全国商品房销售同比增速走势呈现完美的“负相关”（不考虑利率时滞效应）。个人住房贷款利率上升，全国商品房销售同比增速下降；个人住房贷款利率下降，全国商品房销售同比增速上升。

4. 新增居民中长期贷款占比呈下降态势
在政策严格调控下，新增居民中长期贷款占总新增贷款比例呈下降态势。
从下图可以看出，2020年10月新增居民中长期贷款占比为58.8%，2021年6月占比为24.3%，8个月已经下降了34.5%，说明信贷资金也在急速收缩。

二、资金端：“五道红线”去杠杆，防范金融风险
从资金端来看，2020年8月出台的“三道红线”，收紧了房企融资需求；2020年的最后一天，出台的“两道红线”给房企从供给端降了杠杆。